Kupovina neuknjižene nekretnine zahtijeva znatno detaljniju pravnu provjeru od kupovine nekretnine kod koje su objekat, vlasništvo i druga relevantna prava uredno evidentirani. Izraz „neuknjižena nekretnina“ u praksi može označavati više potpuno različitih situacija, a od konkretnog razloga zbog kojeg stanje nije uređeno zavisi i mogućnost sigurne kupovine.
Može se dogoditi da objekat nije evidentiran, da prodavac nije upisan kao nosilac prava, da određeni sprat ili dograđeni dio kuće nije evidentiran, da postoji stari ugovor koji nikada nije sproveden ili da podaci iz javne evidencije ne odgovaraju stvarnom stanju na terenu.
Zbog toga kupac ne bi trebalo da polazi samo od pitanja: „Da li je nekretnina uknjižena?“, već prije svega treba utvrditi šta tačno nije evidentirano i zbog čega.
Važno: ne postoji samo jedna vrsta „neuknjižene nekretnine“. Pravna situacija može biti potpuno različita ako nije evidentiran objekat, ako prodavac nije upisan kao vlasnik ili ako postoji prekid u pravnom slijedu između evidentiranog vlasnika i sadašnjeg prodavca.
U svakodnevnom govoru izraz neuknjižena nekretnina često se koristi za kuću, stan, zemljište ili drugi objekat kod kojeg stanje u odgovarajućoj javnoj evidenciji nije potpuno usklađeno sa stvarnim ili pravnim stanjem.
Međutim, za pravnu analizu takva formulacija nije dovoljno precizna.
Prije kupovine treba utvrditi da li problem postoji u pogledu:
Tek nakon što se utvrdi konkretan problem može se procijeniti da li je kupovina pravno izvodljiva i šta je potrebno riješiti prije zaključenja ugovora.
Jedna od najvećih grešaka kupaca jeste da sve slučajeve neuređenog evidencijskog stanja posmatraju na isti način.
Na primjer, nije isto ako je prodavac stekao nekretninu pravosnažnim rješenjem o nasljeđivanju koje još nije sprovedeno u evidenciji i ako osoba koja prodaje nekretninu nema dokumentaciju kojom može dokazati pravni kontinuitet od evidentiranog vlasnika do sebe.
Isto tako, nije ista situacija kada je kuća evidentirana, ali jedan dograđeni dio nije, i kada cijeli objekat nedostaje u odgovarajućoj evidenciji.
Pravna napomena: prije kupovine treba odvojeno analizirati pravni status zemljišta, objekta, posebnog dijela objekta i prava prodavca. Činjenica da je jedan od ovih elemenata uredan ne znači automatski da je kompletna nekretnina pravno uređena.
Kod kupovine neuknjižene nekretnine jedno od prvih pitanja jeste ko je evidentiran kao nosilac prava i na kojoj nepokretnosti.
Ako je kao vlasnik evidentiran upravo prodavac, dalja analiza može biti jednostavnija, ali i dalje treba provjeriti da li podaci o objektu odgovaraju onome što kupac stvarno kupuje.
Ako prodavac nije evidentiran kao vlasnik, potrebno je utvrditi na osnovu čega tvrdi da je stekao pravo.
To može biti, zavisno od konkretnog slučaja:
U pojedinim zakonom određenim situacijama pravo može biti stečeno i prije njegovog evidentiranja, ali to ne znači da kupac treba automatski prihvatiti takvo stanje kao dovoljno za kupoprodaju.
Potrebno je pregledati ispravu na kojoj prodavac zasniva svoje pravo i utvrditi da li ona može biti osnov za odgovarajući upis.
Posebno je važno utvrditi postoji li pravni kontinuitet između evidentiranog nosioca prava i prodavca.
Pravni kontinuitet pokazuje na koji način je pravo prelazilo sa jednog lica na drugo.
Na primjer, u evidenciji može biti upisano lice A, koje je nekretninu prodalo licu B, a lice B kasnije licu C. Ako lice C sada prodaje nekretninu kupcu, potrebno je provjeriti dokumentaciju koja povezuje sve relevantne učesnike tog pravnog slijeda.
Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske predviđa mogućnost upisa i protiv lica koje nije upisani prethodnik kada se odgovarajućim ispravama dokaže pravni kontinuitet između tog lica i upisanog prethodnika.
To je upravo razlog zbog kojeg stari ugovori mogu biti veoma važni kod ovakvih transakcija.
Ako između evidentiranog vlasnika i sadašnjeg prodavca postoji više prenosa, a za jedan od njih nedostaje odgovarajuća isprava, kupac može imati ozbiljan problem sa budućim upisom.
Nije dovoljno da prodavac kaže da se nekretnina „godinama vodi tako“ ili da svi u porodici znaju kome pripada.
Potrebno je utvrditi postoji li pravni osnov koji može povezati sadašnjeg prodavca sa evidentiranim prethodnikom.
Praktično: što je duži lanac neprovedenih ugovora i promjena vlasništva, to je važnije pregledati svaku ispravu prije davanja kapare.
Nasljeđivanje je jedan od čestih razloga zbog kojih se stanje u evidenciji ne podudara sa trenutnim nosiocem prava.
Ako prodavac tvrdi da je nekretninu naslijedio, potrebno je provjeriti pravosnažno rješenje o nasljeđivanju, obim naslijeđenog prava, druge nasljednike i aktuelno stanje u javnoj evidenciji.
Posebno treba utvrditi da li je prodavac jedini nasljednik ili je nekretnina postala suvlasništvo više osoba.
O ovim situacijama detaljnije smo pisali u vodiču kupovina nekretnine od nasljednika.
Drugačija situacija postoji kada je zemljište evidentirano, ali kuća ili drugi objekat koji se nalazi na parceli nije odgovarajuće evidentiran.
Tada treba utvrditi status objekta i dokumentaciju na osnovu koje je izgrađen.
Posebno treba provjeriti:
Zakon o premjeru i katastru razlikuje upis nepokretnosti od upisa stvarnih prava na njoj, zbog čega treba odvojeno provjeriti status samog objekta i pravo svojine.
Posebnu pažnju zahtijeva objekat za koji ne postoji odgovarajuće odobrenje za građenje ili upotrebna dozvola.
Takvu situaciju ne treba automatski poistovjetiti sa objektom koji uopšte nije evidentiran.
Zakon o premjeru i katastru predviđa da se kod objekta ili posebnog dijela objekta za koji nije izdato odobrenje za građenje i upotrebna dozvola, odnosno kod određenih odstupanja od odobrenja za građenje, upisuje odgovarajuća zabilježba.
Zato kupac treba da utvrdi konkretno stanje i razlog eventualne zabilježbe, umjesto da zaključak donosi samo na osnovu toga da li objekat vidi na izvodu ili planu.
Česta situacija kod porodičnih kuća jeste da osnovni objekat postoji u evidenciji, ali je kasnije dograđen sprat, garaža, pomoćni objekat ili drugi dio koji nije pravilno evidentiran.
Ako kupac na terenu vidi kuću od 200 m², a dokumentacija pokazuje bitno drugačije stanje, potrebno je utvrditi zbog čega postoji razlika.
Kupac ne treba da plaća cijenu polazeći od stvarne površine, a da istovremeno ne zna pravni status dijela objekta koji nije obuhvaćen dokumentacijom.
Kod stanova i poslovnih prostora problem može biti vezan za status posebnog dijela objekta.
Potrebno je utvrditi da li je stan ili poslovni prostor evidentiran kao posebna cjelina, kakva dokumentacija postoji i da li se podaci o površini i položaju podudaraju sa stvarnim stanjem.
Posebno treba biti oprezan kada prodavac pokazuje određeni prostor kao svoj, ali dokumentacija ne omogućava da se jasno utvrdi da upravo taj posebni dio predstavlja predmet njegovog prava.
Situacija može biti još složenija kada postoji kombinacija neuređenog evidencijskog stanja i suvlasništva.
Na primjer, dvije osobe mogu imati po 1/2 kuće, dok jedan suvlasnik tvrdi da mu pripada cijeli dograđeni sprat koji nije posebno evidentiran.
Tada kupac mora razlikovati:
Više o ovoj problematici objašnjeno je u članku kupovina nekretnine u suvlasništvu.
Jedna od najrizičnijih situacija nastaje kada kupac prvo uplati kaparu, a tek nakon toga počne detaljno provjeravati dokumentaciju.
Ako se naknadno utvrdi da postoji problem sa vlasništvom, objektom ili pravnim slijedom, može nastati spor oko toga ko je odgovoran što glavni ugovor nije zaključen i šta se događa sa već plaćenim novcem.
Zbog toga bi redoslijed trebalo da bude obrnut: prvo osnovna pravna provjera, zatim jasno definisanje uslova kupovine, pa tek onda odluka o kapari.
Pravna pravila i posljedice davanja kapare detaljnije su obrađeni u članku kapara kod kupoprodaje nekretnine.
Kada je prije kupovine potrebno riješiti određeno evidencijsko ili dokumentaciono pitanje, predugovor o kupoprodaji nekretnine može imati važnu ulogu.
U njemu se mogu precizno definisati obaveze koje prodavac treba da ispuni prije glavnog ugovora.
Zavisno od konkretnog problema, to može uključivati:
Rokovi i posljedice neispunjenja tih obaveza treba da budu jasno uređeni.
Uloga notara u pravnom prometu nekretnina je veoma značajna, ali kupac ne treba da čeka zaključenje konačnog ugovora da bi prvi put detaljno analizirao dokumentaciju.
Pravna provjera prije pregovora, kapare ili predugovora ima drugačiju svrhu: da kupac unaprijed zna kakvo je stanje nekretnine, šta treba riješiti i da li je spreman da prihvati konkretan rizik.
Kada dokumentacija i stvarno stanje nisu usklađeni, advokat Banja Luka može prije kupovine analizirati pravni status nekretnine, dokumentaciju prodavca i mogućnost budućeg prenosa prava na kupca.
Pravna provjera može obuhvatiti:
Osnovne korake koje bi svaki kupac trebalo da sprovede detaljno smo obradili i u vodiču provjera vlasništva prije kupovine nekretnine.
Advokatska kancelarija Banja Luka može pregledati dokumentaciju prije nego što kupac preuzme ugovorne obaveze ili izvrši značajniju uplatu.
Kod neuređenog evidencijskog stanja cilj nije samo utvrditi ko trenutno tvrdi da je vlasnik, već i odgovoriti na ključno pitanje: da li postoje pravni i dokumentacioni uslovi da kupac nakon transakcije uredno zaštiti i evidentira svoje pravo?
Zbog toga se kupovina neuknjižene nekretnine ne bi trebalo zasnivati samo na izjavi prodavca da se dokumentacija „može naknadno srediti“. Prije potpisivanja i isplate treba utvrditi šta konkretno treba riješiti, ko to može učiniti i na osnovu kojih isprava.
Kod kupovine neuknjižene nekretnine dokumentaciju treba pregledati prije nego što kupac prihvati konačnu cijenu, uplati kaparu ili potpiše predugovor.
Tačan spisak zavisi od razloga zbog kojeg vlasničko ili evidencijsko stanje nije uređeno, ali u praksi treba prikupiti sve isprave koje mogu pokazati kako je prodavac stekao pravo i kakav je status same nekretnine.
To može uključivati:
Važno: kod neuređenog stanja nije dovoljno dobiti samo posljednji ugovor prodavca. Ponekad je potrebno pregledati više prethodnih isprava kako bi se utvrdilo postoji li neprekinut pravni slijed do lica koje je evidentirano kao nosilac prava.
U praksi postoje nekretnine koje su više puta prodavane, poklanjane ili nasljeđivane, a promjene nisu svaki put sprovedene u odgovarajućoj evidenciji.
Tada posljednji prodavac može imati ugovor kojim je kupio nekretninu, ali se iz aktuelnog evidencijskog stanja ne vidi direktna veza između njega i evidentiranog nosioca prava.
Stari ugovori mogu biti ključni za dokazivanje pravnog kontinuiteta.
Potrebno je provjeriti ne samo da li ugovori postoje, već i da li su njihove strane, predmet, suvlasnički udjeli i drugi relevantni podaci međusobno usklađeni.
Kod starijih nekretnina moguće je naići na promjene oznaka parcela, površina, brojeva objekata ili drugih podataka.
Sama razlika ne mora automatski značiti da pravo ne postoji, ali mora biti moguće pouzdano utvrditi na koju se nepokretnost isprava odnosi.
Kupac ne bi trebalo da pretpostavlja da su dvije različite oznake „sigurno ista parcela“ bez odgovarajuće provjere.
Pored nekretnine, potrebno je provjeriti i lice koje njome raspolaže.
Podaci iz ugovora, rješenja o nasljeđivanju i drugih isprava treba da omoguće pouzdano povezivanje prodavca sa pravom koje želi prenijeti.
Poseban oprez potreban je kod veoma starih isprava, promjene prezimena, nasljednih odnosa i situacija u kojima su prethodni vlasnici preminuli.
Činjenica da postoji problem sa evidencijskim stanjem ne znači da treba zanemariti provjeru hipoteka i drugih tereta.
Kupac treba da provjeri prava i terete koji postoje na zemljištu, objektu ili pravu koje prodavac prenosi.
Ako hipoteka postoji, prije isplate treba jasno utvrditi način njenog rješavanja i uslove pod kojima može biti izbrisana.
O ovoj situaciji detaljnije smo pisali u članku kupovina nekretnine pod hipotekom.
Hipoteka nije jedina okolnost koju treba provjeriti. U zavisnosti od konkretne nekretnine mogu postojati zabilježbe, sporovi, izvršni postupci ili druga prava i ograničenja koja mogu biti relevantna za kupca.
Zato provjera treba da obuhvati aktuelno stanje neposredno prije realizacije kupoprodaje, a ne samo dokument koji je prodavac pribavio nekoliko mjeseci ranije.
Pravna napomena: neuređeno vlasničko ili evidencijsko stanje i postojanje tereta predstavljaju dva odvojena pitanja. Rješavanje jednog problema ne znači automatski da je riješen i drugi.
Ako postoji spor koji se odnosi na pravo svojine ili drugi relevantan odnos prema nekretnini, potrebno je utvrditi njegov predmet i fazu postupka.
Posebno je važno analizirati situaciju u kojoj treće lice osporava pravo na osnovu kojeg prodavac želi izvršiti prodaju.
Kupac ne bi trebalo da ulazi u transakciju samo na osnovu uvjeravanja da spor „nije važan“ ili da će uskoro biti završen.
Ako kupac planira finansirati kupovinu kreditom, neuređeno stanje nekretnine može predstavljati dodatnu prepreku.
Banka samostalno određuje uslove kreditiranja i dokumentaciju koju prihvata, posebno kada nekretnina treba da služi kao sredstvo obezbjeđenja kredita.
Zato kupac ne treba da pretpostavi da će banka prihvatiti konkretnu nekretninu samo zato što su prodavac i kupac postigli dogovor o cijeni.
Prije davanja kapare korisno je provjeriti i uslove banke ako realizacija kupovine zavisi od odobrenja kredita.
Neuređeno stanje ponekad utiče na to da prodavac ponudi nekretninu po cijeni nižoj od cijene sličnih uredno evidentiranih nekretnina.
Niža cijena sama po sebi ne govori da li je kupovina prihvatljiva.
Kupac treba da utvrdi koliko je problem ozbiljan, da li se može riješiti, koliko postupak može biti složen i koje dodatne troškove može zahtijevati.
Tek nakon toga može procijeniti ekonomsku stranu transakcije.
Usmeno obećanje prodavca da će dokumentacija biti naknadno uređena nije dovoljna zaštita kupca.
Ako određena radnja mora biti završena prije glavnog ugovora ili isplate cijene, potrebno je precizno utvrditi:
Takva pitanja mogu biti uređena odgovarajućim predugovorom prije konačne kupoprodaje.
Poseban oprez potreban je kada prodavac traži kaparu uz obrazloženje da će nakon njenog prijema početi sređivati dokumentaciju.
Prije takve uplate treba utvrditi da li je problem zaista rješiv i od čega njegovo rješavanje zavisi.
Ako se kapara ipak ugovara, dokument treba jasno povezati njenu sudbinu sa obavezama koje prodavac mora ispuniti prije glavnog ugovora.
Detaljnije o pravnom značaju kapare pročitajte u članku kapara kod kupoprodaje nekretnine.
Kod kupovine neuknjižene nekretnine predugovor može imati posebno značajnu ulogu ako određeni problem mora biti riješen prije konačne prodaje.
Zavisno od konkretnog slučaja, potrebno je jasno urediti:
Predugovor ne treba posmatrati kao formalnost. Kod pravno složene nekretnine njegov sadržaj može biti veoma važan za zaštitu kupca.
Kada se ispune uslovi za konačnu transakciju, ugovor o kupoprodaji nekretnine mora precizno identifikovati predmet prodaje i prava koja se prenose.
Posebno treba izbjeći situaciju u kojoj ugovor opisuje nekretninu na jedan način, dok javna evidencija, dokumentacija i stanje na terenu pokazuju različite podatke.
Ako postoje posebne okolnosti koje se moraju riješiti nakon potpisivanja, njihove pravne posljedice treba analizirati prije zaključenja ugovora.
Vrijeme i način isplate treba prilagoditi pravnoj situaciji konkretne nekretnine.
Kupac treba da zna koje uslove prodavac mora ispuniti prije nego što primi cijelu kupoprodajnu cijenu.
Kod neuređenog stanja može biti posebno rizično isplatiti cijeli iznos unaprijed uz očekivanje da će se svi problemi riješiti naknadno.
Praktično pravilo: način isplate treba povezati sa jasno određenim fazama i uslovima transakcije. Kupac prije konačne isplate treba ponovo provjeriti da li su ispunjene obaveze koje su bile dogovorene.
Od prve provjere dokumentacije do zaključenja ugovora može proći određeno vrijeme.
Zbog toga neposredno prije konačne realizacije treba provjeriti da li je u međuvremenu došlo do promjene relevantnog pravnog stanja.
Posebno treba obratiti pažnju na nove terete, zabilježbe, promjene nosilaca prava ili druge okolnosti koje mogu uticati na transakciju.
Prodavac može godinama živjeti u kući, koristiti zemljište, plaćati račune i biti poznat susjedima kao vlasnik.
Takve okolnosti mogu biti relevantne za određena pravna pitanja, ali same po sebi ne treba da zamijene provjeru pravnog osnova i odgovarajuće dokumentacije.
Kupac ne bi trebalo da zaključi da je vlasništvo nesporno samo zato što prodavac dugo koristi nekretninu.
Dokumenti koji pokazuju korišćenje nekretnine ili plaćanje određenih obaveza mogu biti korisni za razumijevanje faktičkog stanja, ali ih ne treba automatski tretirati kao dokaz da prodavac ima pravo koje može prenijeti kupcu.
Za kupoprodaju je potrebno utvrditi pravni osnov prodavca i mogućnost prenosa tog prava.
Problemi najčešće nastaju kada kupac požuri zbog povoljne cijene ili straha da će nekretninu kupiti neko drugi.
Posebno treba izbjegavati:
Prije kapare kupac bi trebalo da dobije odgovore najmanje na sljedeća pitanja:
Prije konačne isplate potrebno je provjeriti da li su ispunjeni svi prethodno dogovoreni uslovi.
Posebno treba provjeriti:
Kada postoji neusklađenost između prodavca, dokumentacije, objekta i podataka iz javne evidencije, advokat Banja Luka može analizirati dokumentaciju prije nego što kupac uplati kaparu ili preuzme druge ugovorne obaveze.
Pravna analiza može pomoći da se utvrdi gdje se tačno nalazi problem, koje isprave nedostaju i da li postoje uslovi da se transakcija sprovede na način koji omogućava kupcu odgovarajuću pravnu zaštitu.
Advokatska kancelarija Banja Luka može pregledati vlasničku i ugovornu dokumentaciju, pravni slijed, terete, predugovor i konačni kupoprodajni ugovor.
Kod neuknjižene ili evidencijski neuređene nekretnine cilj pravne provjere nije samo ustanoviti trenutno stanje. Potrebno je procijeniti i šta se mora dogoditi da bi kupac nakon isplate mogao uredno ostvariti prava koja je ugovorom stekao.
Kupovina neuknjižene nekretnine nije situacija koja se može procijeniti samo na osnovu jedne informacije ili jednog dokumenta. Prvo treba utvrditi šta konkretno nije uređeno – objekat, vlasništvo, pravni slijed, posebni dio ili neki drugi element.
Nakon toga treba analizirati isprave prodavca, stanje u javnoj evidenciji, eventualne terete i mogućnost budućeg prenosa i evidentiranja prava kupca.
Poseban oprez potreban je prije kapare i konačne isplate. Obećanje da će se „papiri kasnije srediti“ treba zamijeniti preciznom provjerom šta nedostaje, da li se problem može riješiti i koje obaveze prodavac mora ispuniti prije završetka kupoprodaje.
Kupovina može biti moguća, ali prvo treba utvrditi šta tačno nije uredno evidentirano i na osnovu kojih isprava prodavac raspolaže nekretninom. Nije ista situacija kada nije evidentiran objekat, kada prodavac nije upisan kao nosilac prava ili kada postoji prekid u pravnom slijedu.
Potrebno je utvrditi na osnovu čega je prodavac stekao pravo i pregledati ugovore, rješenje o nasljeđivanju, sudsku odluku ili druge relevantne isprave. Posebno je važno provjeriti pravni kontinuitet između evidentiranog nosioca prava i prodavca.
Treba odvojeno provjeriti status zemljišta, status objekta i pravo prodavca. Potrebno je analizirati dostupnu građevinsku, geodetsku i vlasničku dokumentaciju i utvrditi zbog čega objekat ili njegov dio nije uredno evidentiran.
Prije kupovine treba utvrditi pravni status dograđenog dijela i da li on predstavlja samostalnu pravnu cjelinu ili dio postojeće nekretnine. Faktičko korišćenje određenog sprata samo po sebi ne znači da prodavac može taj dio samostalno prenijeti kao posebnu nekretninu.
Prije davanja kapare preporučljivo je utvrditi prirodu problema i da li postoje realni pravni i dokumentacioni uslovi za njegovo rješavanje. Ako određene obaveze prodavac mora ispuniti prije glavnog ugovora, rokove i posljedice njihovog neispunjenja treba jasno urediti.
Mogu. Ako prethodni prenosi prava nisu uredno sprovedeni, raniji ugovori i druge isprave mogu biti značajni za dokazivanje pravnog kontinuiteta između evidentiranog nosioca prava i sadašnjeg prodavca.
Neuređeno evidencijsko stanje ne isključuje postojanje hipoteke, zabilježbe, spora ili drugog prava koje može biti relevantno za kupca. Zato terete treba provjeravati odvojeno od pitanja zbog kojeg nekretnina ili pravo prodavca nije uredno evidentirano.
Treba utvrditi šta tačno nije evidentirano, ko je evidentirani nosilac prava, na osnovu čega prodavac raspolaže nekretninom, postoji li pravni kontinuitet, kakav je status objekta i da li postoje hipoteke, sporovi, zabilježbe ili druga ograničenja.
Kod neuknjižene ili evidencijski neuređene nekretnine potrebno je prije kupovine utvrditi šta tačno predstavlja problem, kakvu dokumentaciju prodavac posjeduje i da li postoje uslovi za uredan prenos prava na kupca.
Advokat Vujičić u Banjoj Luci može pregledati vlasničku i drugu relevantnu dokumentaciju, pravni slijed, ugovore, nasljedna rješenja, terete i druge okolnosti prije nego što kupac uplati kaparu ili kupoprodajnu cijenu.
