Kupovina nekretnine pod hipotekom nije neuobičajena situacija u Republici Srpskoj. Stan, kuća, poslovni prostor ili zemljište mogu biti opterećeni hipotekom u korist banke ili drugog povjerioca, a vlasnik takvu nekretninu ipak može željeti prodati.
Sama činjenica da postoji hipoteka ne znači automatski da kupovina nije moguća. Međutim, ovakva transakcija zahtijeva znatno više pravne i finansijske pažnje nego kupovina nekretnine bez upisanih tereta. Najveći rizik nastaje kada kupac isplati cijenu prodavcu, a hipoteka nakon toga ne bude uredno izbrisana.
Zbog toga se prije bilo kakve kapare, avansa ili konačne isplate mora provjeriti pravno stanje nekretnine, tačan sadržaj hipoteke i uslovi pod kojima hipotekarni povjerilac pristaje na njeno brisanje.
Važno: kupac ne treba da se oslanja samo na usmeno obećanje prodavca da će „hipoteka biti skinuta nakon uplate“. Redoslijed plaćanja i brisanja tereta treba biti jasno dokumentovan prije isplate značajnog dijela kupoprodajne cijene.
Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti kojim se obezbjeđuje određeno potraživanje. Najčešće nastaje kada vlasnik nekretnine koristi stan, kuću ili drugi objekat kao sredstvo obezbjeđenja kredita.
U slučaju da dužnik ne izvrši obavezu prema povjeriocu, hipotekarni povjerilac može, pod zakonom propisanim uslovima, zahtijevati namirenje iz vrijednosti opterećene nekretnine.
Za kupca je najvažnije da razumije da hipoteka nije samo lični dug prodavca koji ga se „ne tiče“. Riječ je o stvarnom pravu upisanom na nekretnini, pa se pravni položaj kupca mora analizirati u odnosu na taj upis.
Može, ali kupovina nekretnine pod hipotekom treba biti strukturisana tako da kupac ne ostane u situaciji da je platio cijenu, a nekretnina i dalje ostane opterećena pravom povjerioca.
U praksi je zato ključno unaprijed utvrditi:
Tek kada su ovi elementi jasni, može se bezbjednije planirati kupoprodajna cijena i redoslijed isplate.
Prije zaključenja predugovora ili ugovora potrebno je provjeriti aktuelno stanje nekretnine u odgovarajućoj javnoj evidenciji.
Posebno treba provjeriti:
Hipoteka nije jedini mogući rizik. Zato kupac treba da sagleda kompletno pravno stanje nekretnine, a ne samo jedan upis.
Detaljnije o provjeri vlasništva i tereta pisali smo u vodiču ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Visina duga se ne bi trebalo procjenjivati samo na osnovu izjave prodavca. Kod kredita može postojati glavnica, kamata, eventualni troškovi i drugi iznosi koji utiču na tačan iznos potreban za zatvaranje obaveze.
Zato je korisno pribaviti odgovarajuću informaciju ili dokumentaciju od hipotekarnog povjerioca iz koje se može utvrditi:
Ako se kupoprodaja finansira tako što dio cijene ide direktno banci, ovaj podatak postaje ključan za pravilno strukturisanje transakcije.
Pravna napomena: stanje duga prema banci i stanje upisane hipoteke nisu isto pitanje. Čak i nakon što je dug plaćen, potrebno je sprovesti pravne i evidencione radnje da bi hipoteka bila izbrisana iz javne evidencije.
U praksi se pod brisovnom dozvolom podrazumijeva odgovarajuća izjava ili isprava povjerioca kojom se omogućava brisanje upisane hipoteke nakon što su ispunjeni uslovi za prestanak založnog prava.
Kupac treba unaprijed znati kada će takav dokument biti izdat i ko će ga pribaviti.
Nije dovoljno da prodavac kaže da je kredit „zatvoren“. Dok se teret ne izbriše iz javne evidencije, pravno stanje nekretnine i dalje može pokazivati postojanje hipoteke.
Jedan od najvažnijih dijelova kupovine nekretnine pod hipotekom jeste redoslijed novčanih uplata.
Ako prodavac duguje banci, često nema smisla da kupac kompletnu cijenu uplati prodavcu i tek onda čeka da prodavac sam izmiri kredit. Takav model može povećati rizik kupca.
U zavisnosti od konkretne situacije, transakcija se može organizovati tako da se:
Tačan model zavisi od konkretnog kredita, banke, vrijednosti nekretnine i dogovora stranaka.
Ne postoji jedno rješenje za svaku transakciju. Međutim, ako je određeni dio kupoprodajne cijene namijenjen zatvaranju duga koji je obezbijeđen hipotekom, kupac treba razmotriti način plaćanja koji omogućava kontrolu nad time da je taj dug zaista izmiren.
Direktna uplata povjeriocu može u određenim situacijama biti sigurnija od pune uplate prodavcu, ali i tada cijela transakcija mora biti pravilno dokumentovana.
U ugovoru treba jasno definisati:
Kupci često daju kaparu prije nego što je hipoteka izbrisana, jer je upravo novac iz kupoprodaje potreban za zatvaranje kredita.
Takva situacija nije nužno problematična, ali predugovor mora jasno urediti šta se događa ako prodavac ne uspije obezbijediti brisanje hipoteke u dogovorenom roku.
Posebno treba urediti:
Više o pravnim posljedicama kapare možete pročitati u članku kapara kod kupoprodaje nekretnine.
Predugovor je posebno koristan kada je potrebno određeno vrijeme da prodavac riješi postojeću hipoteku prije konačne kupoprodaje.
U takvom predugovoru treba vrlo precizno definisati obaveze prodavca prema banci i obaveze kupca u vezi sa plaćanjem.
Nejasna formulacija poput „prodavac će do glavnog ugovora izbrisati hipoteku“ često nije dovoljna za kvalitetnu zaštitu kupca.
Bolje je urediti konkretan rok, način dokazivanja da je obaveza prema banci ispunjena i pravne posljedice ako se dogovoreni uslov ne realizuje.
Detaljnije o sadržaju i pravnom značaju ovog dokumenta nalazi se u vodiču predugovor o kupoprodaji nekretnine.
Ako je upisano više hipoteka, pravna analiza postaje složenija. Nije dovoljno riješiti samo jedan dug ako na nekretnini ostaje drugo založno pravo.
Kupac treba utvrditi:
U takvoj transakciji redoslijed isplate i pribavljanje odgovarajućih saglasnosti moraju biti posebno pažljivo uređeni.
Poseban oprez potreban je kada nekretnina nije samo opterećena hipotekom, već postoje i radnje izvršenja ili druge zabilježbe povezane sa prinudnim namirenjem.
Takva situacija može značajno promijeniti pravni rizik kupca i mogućnost realizacije dobrovoljne kupoprodaje.
Kupac zato treba da provjeri ne samo osnovni upis hipoteke, već i sva kasnija evidentirana ograničenja i postupke koji mogu uticati na raspolaganje nekretninom.
Ne postoji isti trenutak za svaku kupoprodaju. U nekim slučajevima hipoteka se može brisati prije glavnog ugovora, dok se u drugim transakcijama zatvaranje duga i kupoprodaja realizuju kroz međusobno povezane radnje.
Najvažnije je da kupac prije potpisa zna:
Ako bilo koji od tih koraka ostane samo na nivou usmenog dogovora, pravni rizik se povećava.
Kod nekretnine opterećene hipotekom pravna provjera je posebno važna prije nego što kupac izvrši značajnu uplatu.
Advokat Banja Luka može analizirati javne evidencije, dokumentaciju hipotekarnog povjerioca, predugovor i predloženi način plaćanja te ukazati na pravne rizike prije realizacije transakcije.
U drugom dijelu vodiča obradićemo kupovinu putem stambenog kredita, istovremenu hipoteku kupčeve banke, brisanje stare i upis nove hipoteke, šta ako prodavac ne zatvori dug, kao i najčešće greške kupaca.
Situacija može biti složenija kada je postojeća hipoteka upisana zbog kredita prodavca, a kupac istovremeno planira da kupovinu finansira novim stambenim kreditom.
Tada u jednoj transakciji mogu učestvovati kupac, prodavac, banka prodavca i banka kupca. Potrebno je uskladiti isplatu postojećeg duga, brisanje stare hipoteke, isplatu ostatka kupoprodajne cijene i eventualni upis nove hipoteke u korist banke koja finansira kupca.
Upravo zbog većeg broja međusobno povezanih radnji ugovor ne bi trebalo da ostavlja nejasnoće u pogledu redoslijeda njihovog izvršenja.
Kada kupac koristi stambeni kredit, njegova banka može zahtijevati uspostavljanje hipoteke na nekretnini koju finansira. Ako na istoj nekretnini već postoji hipoteka prodavčeve banke, potrebno je unaprijed uskladiti način na koji će postojeći teret biti uklonjen i novi uspostavljen.
U takvoj situaciji posebno treba provjeriti:
Praktično: kada u kupoprodaji učestvuju dvije banke, uslovi obje banke moraju biti poznati prije konačnog ugovaranja dinamike plaćanja. Kupac ne treba da pretpostavi da će banke automatski uskladiti sve korake bez odgovarajuće dokumentacije.
Poseban problem postoji ako je preostali dug prodavca veći od dijela kupoprodajne cijene koji može biti iskorišten za njegovo zatvaranje.
Na primjer, ako prodavac duguje povjeriocu više nego što može obezbijediti iz dogovorene kupoprodajne cijene, kupac mora znati odakle će biti obezbijeđena razlika potrebna za ispunjenje uslova za brisanje hipoteke.
Nije preporučljivo zaključiti transakciju na osnovu pretpostavke da će prodavac „naknadno pronaći ostatak novca“.
Prije isplate treba postojati jasan i ostvariv način zatvaranja obaveze koja je obezbijeđena hipotekom.
Ovo je jedan od najvažnijih rizika kada se kupoprodajna cijena uplaćuje direktno prodavcu, a očekuje se da on nakon toga sam izmiri dug prema hipotekarnom povjeriocu.
Ako prodavac novac ne upotrijebi za zatvaranje obaveze, kupac se može naći u veoma nepovoljnoj situaciji: cijena je plaćena, a teret na nekretnini nije uklonjen.
Zato način plaćanja treba organizovati tako da bude što manje prostora za prekid između isplate kupca i izvršenja obaveze prema hipotekarnom povjeriocu.
Ugovorom treba jasno povezati pojedine uplate sa dokumentacijom i radnjama koje prodavac mora izvršiti.
Potvrda o izmirenju kredita može biti važan dokument, ali kupac treba razlikovati prestanak duga od brisanja hipoteke iz javne evidencije.
Ako je dug u cijelosti izmiren, potrebno je obezbijediti odgovarajuću ispravu povjerioca i sprovesti postupak brisanja upisanog tereta.
Zbog toga kupac treba da prati cijeli postupak do odgovarajuće promjene evidentiranog pravnog stanja, a ne samo do trenutka kada prodavac saopšti da je kredit plaćen.
Ako je plan kupoprodaje zasnovan na tome da će postojeća hipoteka biti uklonjena, uslovi pod kojima povjerilac izdaje dokumentaciju za brisanje treba da budu poznati unaprijed.
Ako nakon uplate nastane problem sa izdavanjem potrebne dokumentacije, realizacija kupoprodaje može biti usporena ili ugrožena.
Zato prije zaključenja transakcije treba utvrditi šta tačno povjerilac zahtijeva i koji dokument će biti izdat nakon ispunjenja obaveze.
Preuzimanje duga ili ulazak drugog lica u postojeći kreditni odnos nije isto što i obična kupoprodaja nekretnine.
Ako kupac i prodavac razmatraju mogućnost da kupac preuzme određene kreditne obaveze, potrebno je provjeriti pravne uslove takvog aranžmana i saglasnost povjerioca kada je ona potrebna.
Dogovor kupca i prodavca sam po sebi ne znači da je banka prihvatila promjenu dužnika ili drugačiju strukturu postojećeg kreditnog odnosa.
Važno: kupac ne treba da prihvati obavezu „nastavka otplate kredita“ samo na osnovu privatnog dogovora sa prodavcem bez prethodne provjere pravnog položaja prema banci i postojećoj hipoteci.
Takav model zahtijeva poseban oprez. Kupac mora razumjeti kakvo pravno stanje nekretnine postoji u trenutku kada izvršava svoje obaveze i na koji način je osigurano kasnije brisanje tereta.
Što je veći vremenski razmak između isplate cijene i brisanja hipoteke, to je važnije da prava i obaveze stranaka budu precizno uređeni.
Usmeno obećanje prodavca nije zamjena za odgovarajuću dokumentaciju hipotekarnog povjerioca.
Pravno stanje nekretnine može se promijeniti između potpisivanja predugovora i konačnog ugovora. Zbog toga ranije izvršena provjera ne bi trebalo da bude jedina provjera koju kupac vrši.
Neposredno prije konačne realizacije potrebno je ponovo provjeriti javnu evidenciju i utvrditi da li su se pojavili novi tereti, zabilježbe ili druga ograničenja.
Ako je nakon predugovora upisana nova hipoteka, potrebno je analizirati kako ona utiče na mogućnost realizacije kupoprodaje i obaveze koje je prodavac ranije preuzeo.
Ako je prodavac preuzeo obavezu da nekretninu prenese pod određenim uslovima, a zatim ne može obezbijediti uklanjanje hipoteke kako je dogovoreno, potrebno je analizirati prava kupca prema zaključenom predugovoru ili ugovoru.
U zavisnosti od okolnosti, mogu se otvoriti pitanja ispunjenja ugovora, raskida, povrata ranije plaćenog novca, kapare i eventualne naknade štete.
Pravila o prestanku ugovornog odnosa detaljnije su obrađena u članku raskid ugovora u Republici Srpskoj.
Ako je kupac dao kaparu, a kupoprodaja ne može biti realizovana zbog problema sa hipotekom, nije dovoljno samo utvrditi da ugovor nije završen.
Potrebno je analizirati šta je prodavac obećao u vezi sa brisanjem tereta, da li je tu obavezu mogao izvršiti, ko je odgovoran za neispunjenje i šta je ugovoreno u vezi sa kaparom.
Zbog toga je važno da predugovor unaprijed uređuje situaciju u kojoj se ispostavi da hipoteka ne može biti izbrisana pod planiranim uslovima.
Treba razlikovati dobrovoljnu kupoprodaju nekretnine koja ima upisanu hipoteku od sticanja nekretnine u okviru izvršnog postupka.
Ako je protiv vlasnika već pokrenuto izvršenje na nekretnini, pravni položaj i način sticanja mogu biti bitno drugačiji od standardnog ugovora između kupca i prodavca.
Zbog toga postojanje zabilježbe izvršenja zahtijeva posebnu analizu prije bilo kakve uplate prodavcu.
Najveći broj problema nastaje kada se kupac osloni na obećanje prodavca umjesto na provjerljive dokumente i unaprijed definisan redoslijed transakcije.
Najčešće greške su:
Tačna dokumentacija zavisi od konkretne nekretnine i transakcije, ali kod postojanja hipoteke posebnu pažnju treba posvetiti dokumentima koji omogućavaju provjeru vlasništva, tereta i odnosa sa hipotekarnim povjeriocem.
U praksi mogu biti značajni:
Dokumentaciju treba posmatrati kao cjelinu, jer pojedinačna isprava često ne daje odgovor na sva pitanja važna za kupca.
Iako se svaki slučaj mora analizirati zasebno, kupac bi prije konačne isplate trebalo da ima jasnu sliku cijelog procesa.
Suština: kod nekretnine pod hipotekom nije dovoljno imati dobar kupoprodajni ugovor. Potrebno je pravilno povezati provjeru tereta, isplatu duga, brisanje hipoteke, isplatu prodavca i upis prava kupca.
Ako je kupac već uplatio kaparu ili dio cijene, a prodavac ne izvršava dogovorene obaveze u vezi sa hipotekom, potrebno je prikupiti kompletnu dokumentaciju i utvrditi pravni položaj prije daljih uplata ili drugih radnji.
Posebno treba sačuvati:
Na osnovu tih podataka može se procijeniti postoji li osnov za zahtjev za ispunjenje ugovora, povrat novca, raskid, naknadu štete ili drugi oblik pravne zaštite.
Kupovina nekretnine pod hipotekom može se uredno realizovati, ali zahtijeva pažljivo usklađivanje ugovora, finansijskih tokova i postupka brisanja tereta.
Najveća zaštita kupca postiže se prije uplate novca, kada još postoji mogućnost da se način realizacije prilagodi utvrđenom pravnom stanju.
Advokatska kancelarija Banja Luka može izvršiti pravnu provjeru dokumentacije, analizirati postojeće terete i učestvovati u pripremi ugovorne strukture kupoprodaje.
Za druga pitanja u vezi sa vlasništvom, ugovorima, potraživanjima i zaštitom imovinskih prava pogledajte i oblast građansko pravo.
Kupovina nekretnine pod hipotekom u Republici Srpskoj nije sama po sebi razlog da kupac odustane od nekretnine. Ključno je da prije isplate razumije šta je upisano, koliki dug postoji, pod kojim uslovima se hipoteka briše i kojim redoslijedom će biti izvršene sve potrebne radnje.
Posebno je rizično isplatiti cjelokupnu kupoprodajnu cijenu prodavcu i tek nakon toga očekivati da on samostalno riješi postojeći dug i brisanje tereta.
Dobro pripremljen predugovor ili kupoprodajni ugovor treba da poveže plaćanje sa konkretnim obavezama prodavca i dokumentacijom hipotekarnog povjerioca.
Prije konačne realizacije pravno stanje treba ponovo provjeriti, jer se između prvog pregleda dokumentacije i zaključenja posla mogu pojaviti novi tereti ili ograničenja.
Može, ali takva kupovina zahtijeva dodatnu pravnu i finansijsku provjeru. Potrebno je utvrditi ko je hipotekarni povjerilac, koliki dug postoji i pod kojim uslovima će hipoteka biti izbrisana.
Ne. Kupac treba da raspolaže odgovarajućom dokumentacijom o dugu i uslovima brisanja hipoteke. Usmeno obećanje prodavca nije dovoljna zaštita kod transakcije velike vrijednosti.
Način plaćanja zavisi od konkretnog slučaja. Često se dio kupoprodajne cijene usmjerava direktno hipotekarnom povjeriocu radi zatvaranja duga, dok se ostatak prodavcu plaća nakon ispunjenja unaprijed dogovorenih uslova.
Ne. Prestanak duga i brisanje hipoteke iz javne evidencije nisu ista stvar. Nakon izmirenja obaveze potrebno je pribaviti odgovarajuću ispravu i sprovesti postupak brisanja tereta.
Potrebno je provjeriti svaku upisanu hipoteku, njen rang, povjerioca, dug koji obezbjeđuje i uslove za brisanje. Kupac ne treba da pretpostavi da će rješavanje jedne hipoteke automatski ukloniti ostale terete.
Potrebno je analizirati predugovor ili ugovor i utvrditi koja prava kupac ima zbog neispunjenja. U zavisnosti od okolnosti, mogu se otvoriti pitanja raskida, povrata ranije plaćenog novca, kapare ili druge pravne zaštite.
Preporučljiva je. Prije plaćanja kapare treba provjeriti vlasništvo, sve upisane terete, dokumentaciju hipotekarnog povjerioca i način na koji će hipoteka biti brisana.
Kupovina nekretnine opterećene hipotekom može biti sigurno realizovana ako su unaprijed provjereni vlasništvo, visina duga, uslovi hipotekarnog povjerioca i redoslijed plaćanja i brisanja tereta.
Advokat Vujičić može pregledati dokumentaciju, analizirati pravno stanje nekretnine i pomoći pri pripremi ugovorne strukture koja štiti interese kupca ili prodavca.
