Ugovor o kupoprodaji nekretnine jedan je od najvažnijih pravnih poslova koje fizička ili pravna lica mogu zaključiti, jer se njime prenosi imovina velike vrijednosti. Kupovina stana, kuće, zemljišta ili poslovnog prostora ne završava dogovorom o cijeni i potpisivanjem dokumenta. Prije zaključenja ugovora potrebno je provjeriti pravno stanje nepokretnosti, identitet i ovlaštenja prodavca, eventualne terete i ograničenja, kao i uslove pod kojima će kupac steći i upisati pravo svojine.
U praksi najveći problemi nastaju kada kupac uplati cijenu prije nego što provjeri vlasničko stanje, kada nekretnina nije pravilno identifikovana u ugovoru, kada postoje hipoteke ili prava trećih lica, ili kada ugovor ne sadrži odgovarajuće odredbe potrebne za upis prava svojine. Zbog toga kupoprodaju nepokretnosti treba posmatrati kao proces, a ne samo kao potpisivanje ugovora.
Pravna provjera prije kupovine može značajno smanjiti rizik od budućih sporova, dodatnih troškova i problema prilikom upisa prava svojine.
Ugovorom o kupoprodaji prodavac se obavezuje da kupcu prenese određenu stvar, odnosno pravo, dok se kupac obavezuje da plati ugovorenu cijenu. Kada je predmet ugovora nepokretnost, na ovaj pravni odnos primjenjuju se i posebna pravila koja uređuju stvarna prava, formu pravnog posla i upis u javne evidencije.
Kod nepokretnosti je veoma važno razlikovati zaključenje ugovora od sticanja prava svojine. Sam ugovor predstavlja pravni osnov za prenos, dok se stvarnopravne posljedice ostvaruju u skladu sa pravilima o upisu prava u odgovarajuću javnu evidenciju.
Više o ugovornim i imovinskim odnosima možete pročitati na stranici građansko pravo.
Prije zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine kupac treba provjeriti da li prodavac zaista ima pravo da raspolaže nekretninom. Ovo je jedan od najvažnijih koraka cijelog postupka.
Posebno treba provjeriti:
Podaci u ugovoru moraju biti usklađeni sa podacima iz javnih evidencija. Ako nepokretnost nije pravilno označena, može nastati problem prilikom upisa prava. Sudska i zemljišnoknjižna praksa upravo zato naglašavaju važnost provjere upisanog vlasnika i tačnog označavanja nepokretnosti prije podnošenja zahtjeva za upis.
Činjenica da je prodavac upisan kao vlasnik ne znači automatski da je nepokretnost bez tereta. Na njoj mogu postojati hipoteka, službenost, zabrana otuđenja ili drugi upisi koji utiču na pravni položaj kupca.
Posebno je važno provjeriti hipoteku. Kupovina opterećene nepokretnosti zahtijeva pažljivo uređivanje načina isplate kupoprodajne cijene i brisanja tereta. Kupac ne bi trebalo da pretpostavi da će hipoteka nestati samim plaćanjem prodavcu.
Ako je dio kupoprodajne cijene namijenjen izmirenju obaveze prema banci ili drugom povjeriocu, potrebno je precizno urediti redoslijed plaćanja, dokumentaciju potrebnu za brisanje hipoteke i trenutak kada kupac može bezbjedno izvršiti preostalu uplatu.
Pravni poslovi koji se odnose na nepokretnosti zahtijevaju posebnu pažnju u pogledu forme. Zakon o notarskoj službi u Republici Srpskoj uređuje notarsku obradu isprava i nadležnosti notara kod pravnih poslova za koje je takva forma potrebna.
Notarska obrada ne zamjenjuje potrebu da stranke prethodno razumiju sadržaj pravnog posla. Posebno kod složenijih transakcija korisno je prije završne obrade provjeriti vlasničku dokumentaciju, način plaćanja, eventualne terete, rok predaje nekretnine i druge uslove kupoprodaje.
Ugovor treba da bude dovoljno precizan da kasnije ne ostavlja otvorena pitanja koja bi mogla dovesti do spora.
Sadržaj ugovora zavisi od konkretnog pravnog posla, ali kvalitetno sastavljen ugovor najčešće treba jasno urediti:
Kod svake transakcije sadržaj treba prilagoditi stvarnom odnosu stranaka. Univerzalni obrazac sa interneta često ne može predvidjeti specifične rizike konkretnog slučaja.
Način plaćanja jedan je od najvažnijih dijelova ugovora o kupoprodaji nekretnine. Ugovor treba jasno da odredi ukupnu cijenu, iznos koji je eventualno već plaćen i rokove za plaćanje preostalog dijela.
Kod većih transakcija posebno je važno povezati pojedine uplate sa pravnim radnjama koje prodavac treba da izvrši. Na primjer, dio cijene može biti vezan za dostavljanje određene dokumentacije ili brisanje postojećeg tereta.
Nejasna odredba poput „kupac će ostatak platiti naknadno“ može otvoriti prostor za spor. Zato je preporučljivo precizno definisati datum, račun na koji se vrši uplata i uslove pod kojima određena rata dospijeva.
Kapara se često koristi kao sredstvo potvrde da je ugovor zaključen i kao dodatna sigurnost ugovornih strana. Međutim, njen pravni značaj zavisi od sadržaja dogovora i pravila obligacionog prava.
Kaparu ne treba poistovjećivati sa običnim avansom. Posljedice neizvršenja ugovora mogu se razlikovati zavisno od toga da li je određeni iznos zaista ugovoren kao kapara ili samo predstavlja dio unaprijed plaćene cijene.
Zbog toga ugovor ili predugovor treba jasno da navede pravnu prirodu uplaćenog iznosa.
Da bi kupac mogao provesti upis svog prava, isprava mora sadržavati odgovarajuću saglasnost lica čije se pravo prenosi ili ograničava. U pravnoj praksi ova saglasnost se često označava kao clausula intabulandi.
Njen sadržaj i trenutak davanja mogu biti povezani sa načinom plaćanja cijene. Prodavac, na primjer, može dati saglasnost za upis nakon što primi cjelokupnu kupoprodajnu cijenu, ako je tako ugovoreno.
Zbog toga kupac treba prije plaćanja razumjeti kada i pod kojim uslovima će dobiti ispravu koja mu omogućava provođenje upisa.
Jedna od najvažnijih razlika jeste ona između potpisivanja ugovora i sticanja stvarnog prava. Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske uređuje sticanje, korištenje, raspolaganje i zaštitu prava svojine i drugih stvarnih prava.
Kod sticanja prava svojine na osnovu pravnog posla posebno je važan upis u odgovarajuću javnu evidenciju. Zato kupac ne treba da se zaustavi na činjenici da posjeduje potpisan ugovor.
Nakon zaključenja ugovora potrebno je sprovesti i odgovarajući postupak upisa kako bi javno evidentirano stanje odgovaralo pravnom poslu koji je zaključen.
Predaja ključeva i ulazak kupca u nekretninu predstavljaju praktično veoma važan trenutak, ali ih treba razlikovati od upisa prava svojine.
Ugovor treba jasno da odredi kada prodavac predaje nepokretnost kupcu i u kakvom stanju. Kod stana ili kuće korisno je urediti i pitanja:
Primopredajni zapisnik može biti koristan dokaz o stanju nepokretnosti i trenutku kada je kupac preuzeo posjed.
Najsigurniji trenutak za rješavanje pravnih problema jeste prije nego što kupac uplati značajan dio cijene i prije nego što stranke zaključe konačni ugovor.
Advokat Banja Luka može prije kupovine pregledati vlasničku dokumentaciju, analizirati postojeće terete i sadržaj ugovora te ukazati na odredbe koje treba dodatno urediti radi zaštite kupca ili prodavca.
Ako je problem već nastao nakon zaključenja ugovora, može se postaviti pitanje njegovog izvršenja, povrata novca, naknade štete ili prestanka ugovornog odnosa. Više o tome možete pročitati u članku raskid ugovora u Republici Srpskoj.
Prije zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine stranke se ponekad odlučuju za predugovor. To je naročito praktično kada još nisu ispunjeni svi uslovi za zaključenje konačnog ugovora, ali kupac i prodavac žele unaprijed definisati svoju obavezu da glavni ugovor zaključe kasnije.
Predugovor ne treba posmatrati kao neformalnu rezervaciju nekretnine. Njegov pravni značaj može biti znatno veći, pa sadržaj treba pažljivo definisati. Posebno je važno jasno odrediti bitne elemente budućeg glavnog ugovora i rok u kojem bi on trebalo da bude zaključen.
Predugovor može urediti i pitanja kao što su kapara, dio unaprijed plaćene cijene, rok za pribavljanje potrebne dokumentacije, rješavanje postojećih tereta i druge obaveze koje stranke treba da izvrše prije konačne kupoprodaje.
U praksi se uz predugovor često plaća određeni novčani iznos. Međutim, veoma je važno jasno definisati da li je riječ o kapari, avansu odnosno dijelu kupoprodajne cijene ili drugoj vrsti plaćanja.
Pravna priroda tog iznosa može imati značajne posljedice ako glavni ugovor kasnije ne bude zaključen. Zato u dokumentu treba precizno navesti koliko je plaćeno, po kom osnovu, da li se iznos uračunava u kupoprodajnu cijenu i šta se događa ako jedna od stranaka ne izvrši preuzete obaveze.
Nejasna formulacija može kasnije dovesti do spora upravo oko pitanja da li je kupac dao kaparu ili samo unaprijed platio dio cijene.
Postojanje hipoteke ne znači samo po sebi da kupoprodaja nije moguća, ali takva transakcija zahtijeva dodatni oprez. Kupac mora znati iznos obaveze koju hipoteka obezbjeđuje, ko je hipotekarni povjerilac i pod kojim uslovima se može izvršiti brisanje hipoteke.
Posebno rizična situacija nastaje kada kupac kompletnu cijenu isplati prodavcu uz usmeno obećanje da će prodavac kasnije izmiriti dug i obezbijediti brisanje hipoteke.
Mnogo sigurniji pristup jeste da se ugovorom precizno odredi redoslijed radnji. U zavisnosti od konkretne transakcije, dio cijene može biti namijenjen direktnom izmirenju obaveze prema povjeriocu, dok se ostatak prodavcu isplaćuje nakon ispunjenja unaprijed definisanih uslova.
Prije plaćanja potrebno je provjeriti dokumentaciju na osnovu koje će hipoteka biti izbrisana iz javne evidencije. Kupac ne treba da pretpostavi da plaćanje duga automatski znači i brisanje upisanog tereta.
Prodavac ne mora uvijek biti vlasnik cijele nekretnine. Može biti upisan kao suvlasnik određenog idealnog dijela, na primjer jedne polovine ili jedne trećine.
Kupac zato prije zaključenja ugovora treba jasno utvrditi da li kupuje cijelu nekretninu ili samo određeni suvlasnički dio.
Kupovina idealnog suvlasničkog dijela ne znači automatski da kupac stiče isključivo vlasništvo nad fizički određenom prostorijom ili dijelom zemljišta. Suvlasnički dio predstavlja odgovarajući udio u pravu svojine na cijeloj stvari, osim ako su imovinski odnosi uređeni na drugi pravno relevantan način.
Zbog toga kupac suvlasničkog dijela treba unaprijed razumjeti kakva prava stiče i kakav će biti njegov odnos sa ostalim suvlasnicima.
Još jedno važno pitanje jeste da li nepokretnost predstavlja posebnu imovinu prodavca ili imovinu koja je stečena tokom bračne zajednice i na koju drugi supružnik može imati određena prava.
Sama činjenica da je u javnoj evidenciji upisano samo jedno lice ne treba u svakoj situaciji biti jedina činjenica na osnovu koje se procjenjuje cjelokupan imovinski odnos supružnika.
Ako postoje okolnosti koje ukazuju na moguća prava drugog supružnika, potrebno ih je analizirati prije zaključenja kupoprodaje. Time se smanjuje rizik da nakon prenosa nekretnine treće lice osporava pravo prodavca da je samostalno proda.
Kada prodavac navodi da je nekretninu stekao nasljeđivanjem, potrebno je provjeriti odgovarajuće rješenje o nasljeđivanju i stanje upisa u javnoj evidenciji.
Ako ostavinski postupak nije završen ili promjena prava još nije pravilno evidentirana, mogu nastati praktične i pravne prepreke za realizaciju kupoprodaje.
Poseban oprez potreban je kada postoji više nasljednika ili kada je prodavac naslijedio samo određeni suvlasnički dio. Ugovor mora odgovarati stvarnom obimu prava kojim prodavac može raspolagati.
Kupac očekuje da dobije nekretninu i pravo koje je ugovoreno bez neprijavljenih prava trećih lica koja bi ograničavala ili isključivala njegovo pravo.
Pravni problem može postojati ako treće lice polaže određeno pravo na nekretninu, ako postoji teret koji kupcu nije bio poznat ili ako prodavac nema obim prava kojim je prema ugovoru raspolagao.
Zato se provjera pravnog stanja ne treba svesti samo na pitanje „da li je prodavac vlasnik“. Potrebno je pregledati i terete, ograničenja, zabilježbe i druge podatke koji mogu uticati na položaj budućeg kupca.
Pored pravnog stanja, kupac treba provjeriti i faktičko stanje nekretnine. Problemi sa instalacijama, vlagom, konstrukcijom, površinom ili drugim svojstvima mogu postati predmet spora nakon primopredaje.
Ugovorom je korisno precizirati u kakvom se stanju nekretnina predaje, šta ostaje u stanu ili kući i da li su kupcu poznate određene karakteristike ili nedostaci.
Kod vrijednijih nekretnina pravna provjera dokumentacije i tehnička provjera objekta predstavljaju dvije različite, ali podjednako važne vrste zaštite kupca.
Nakon zaključenja ugovora potrebno je sprovesti odgovarajući postupak upisa prava kupca u javnu evidenciju nepokretnosti. Ovo je jedan od ključnih koraka kupoprodaje.
Isprava na osnovu koje se zahtijeva upis mora biti podobna za provođenje promjene. Podaci o nekretnini, ugovornim stranama i saglasnosti za upis moraju biti pravilno definisani.
Kupac zato ne bi trebalo da odlaže upis nakon što su ispunjeni uslovi za njegovo provođenje. Dug period između zaključenja ugovora i podnošenja zahtjeva za upis može stvoriti nepotreban pravni rizik.
Kupoprodaja nepokretnosti može biti povezana sa različitim poreznim i administrativnim obavezama, kao i troškovima notarske obrade, pribavljanja dokumentacije i provođenja odgovarajućih upisa.
Koja poreska pravila se primjenjuju zavisi od vrste nekretnine, učesnika u prometu i drugih okolnosti konkretne transakcije. Zato poreski tretman treba provjeriti prema važećim propisima prije realizacije kupoprodaje.
U samom ugovoru korisno je jasno urediti ko snosi pojedine troškove kako nakon zaključenja ugovora ne bi nastao dodatni spor između kupca i prodavca.
Jedna od ozbiljnijih situacija nastaje kada kupac izvrši svoju obavezu plaćanja, a prodavac nakon toga odbije da preduzme radnje potrebne za realizaciju prenosa prava.
Pravni položaj kupca tada zavisi od sadržaja ugovora, dokumentacije kojom raspolaže, izvršenih uplata i drugih okolnosti. Može se postaviti pitanje zahtjeva za ispunjenje ugovora, sudske zaštite ili, ako postoje odgovarajuće pretpostavke, raskida ugovora i vraćanja plaćenog.
U takvoj situaciji posebno je važno sačuvati dokaz o svakoj izvršenoj uplati i kompletnu komunikaciju sa prodavcem.
Obaveza kupca da plati ugovorenu cijenu jedna je od osnovnih obaveza iz kupoprodajnog odnosa. Ako kupac ne izvrši plaćanje u skladu sa ugovorom, prodavac može imati na raspolaganju odgovarajuća sredstva zaštite.
Da li će prodavac zahtijevati ispunjenje, koristiti određena sredstva obezbjeđenja ili pod propisanim uslovima raskinuti ugovor zavisi od sadržaja ugovora i konkretne povrede.
Zbog toga ugovor treba precizno da definiše rokove plaćanja i posljedice njihovog nepoštovanja.
Ako jedna strana ne izvrši ugovorenu obavezu, mogu se otvoriti pitanja primjene opštih pravila obligacionog prava o neispunjenju i raskidu ugovora.
Raskid ne treba sprovoditi automatski. Potrebno je utvrditi da li je rok bitan sastojak ugovora, da li treba ostaviti naknadni rok za ispunjenje i kakve će posljedice raskid proizvesti.
U slučaju raskida mogu se pojaviti zahtjevi za vraćanje već plaćene cijene, vraćanje nekretnine, kamatu i eventualnu naknadu štete. Ova pitanja detaljnije su objašnjena u članku raskid ugovora u Republici Srpskoj.
Veliki dio rizika može se smanjiti ako kupac prije plaćanja izvrši odgovarajuću provjeru. Među čestim greškama su:
Ni prodavac ne treba da posmatra ugovor samo kao način naplate cijene. Njegove obaveze moraju biti precizno uređene, ali istovremeno treba zaštititi njegov položaj do potpune isplate.
Problem može nastati ako prodavac prerano omogući bezuslovan upis prava kupca, a kupoprodajna cijena još nije u cijelosti plaćena. Zato način plaćanja i uslovi za davanje saglasnosti za upis treba da budu međusobno usklađeni.
Prodavac takođe treba da pruži tačne informacije o pravnom i faktičkom stanju nekretnine i da ne preuzima ugovorne obaveze koje objektivno ne može ispuniti.
Tačan spisak dokumentacije zavisi od nekretnine i konkretne transakcije, ali prije zaključenja kupoprodaje mogu biti relevantni:
Nije svaka kupoprodaja ista. Stan u etažnom vlasništvu, zemljište, suvlasnički dio, kuća sa više objekata i nekretnina opterećena hipotekom zahtijevaju različit nivo provjere.
Pravna analiza prije potpisivanja može otkriti problem dok ga je još moguće riješiti bez sudskog postupka. Advokat može pregledati vlasničku dokumentaciju, analizirati terete, predugovor i konačni ugovor te predložiti način plaćanja koji odgovara konkretnoj transakciji.
Advokatska kancelarija Banja Luka može pružiti pravnu podršku kupcu ili prodavcu prije zaključenja ugovora, kao i zastupanje ako je spor u vezi sa kupoprodajom već nastao.
Za druge vrste pravnog savjetovanja i zastupanja dostupne su informacije na stranici pravne usluge.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine u Republici Srpskoj treba pripremiti tek nakon provjere pravnog stanja nepokretnosti i jasnog dogovora o cijeni, načinu plaćanja, predaji posjeda i uslovima za upis prava kupca.
Posebnu pažnju treba posvetiti hipotekama i drugim teretima, suvlasništvu, mogućim pravima trećih lica, pravnoj prirodi kapare, dokumentaciji prodavca i saglasnosti potrebnoj za upis. Kod transakcije velike vrijednosti nekoliko nepreciznih odredaba može kasnije prerasti u ozbiljan imovinski spor.
Zbog toga je pravnu provjeru najbolje izvršiti prije isplate cijene i potpisivanja konačnog ugovora, kada još postoji mogućnost da se eventualni rizici pravilno urede ugovornim odredbama.
Za dodatne informacije o evidenciji nepokretnosti i postupcima povezanim sa katastrom možete posjetiti Republičku upravu za geodetske i imovinsko-pravne poslove Republike Srpske.
Kupoprodaja nekretnine predstavlja transakciju velike vrijednosti. Pravna provjera vlasništva, tereta, dokumentacije i sadržaja ugovora prije isplate cijene može značajno smanjiti rizik od budućih sporova. Advokat Vujičić pruža pravnu podršku kupcima i prodavcima u svim fazama kupoprodaje.
