Kapara kod kupoprodaje nekretnine jedno je od najčešćih pitanja koje se pojavljuje prilikom kupovine stana, kuće, zemljišta ili druge nepokretnosti. Kupac i prodavac se često dogovore da kupac prije zaključenja konačnog ugovora isplati određeni iznos novca, ali pritom ne definišu dovoljno precizno šta ta uplata pravno predstavlja.
U praksi se izrazi „kapara“, „avans“, „rezervacija“ i „dio cijene“ nerijetko koriste kao da imaju isto značenje. Sa pravnog stanovišta, međutim, između njih mogu postojati važne razlike. Upravo od pravne prirode uplaćenog iznosa može zavisiti šta se događa ako konačna kupoprodaja ne bude realizovana.
Zbog toga kupac ne bi trebalo da preda značajan iznos novca samo na osnovu usmenog dogovora da je nekretnina „rezervisana“. Prije uplate potrebno je provjeriti pravno stanje nekretnine i jasno urediti prava i obaveze obje strane.
Važno: pitanje da li određeni iznos predstavlja kaparu ne treba procjenjivati samo prema tome kako su ga stranke neformalno nazvale. Potrebno je analizirati sadržaj zaključenog dokumenta, svrhu uplate i cjelokupan ugovorni odnos.
Kapara predstavlja određeni iznos novca ili drugu zamjenljivu stvar koju jedna ugovorna strana daje drugoj kao znak da je ugovor zaključen, ako je kapara ugovorena u skladu sa pravilima obligacionog prava.
Kada se ugovor uredno izvrši, kapara se vraća ili uračunava u ispunjenje obaveze. Kod kupoprodaje nekretnine u praksi se najčešće uračunava u ukupnu kupoprodajnu cijenu.
Na primjer, ako je cijena nekretnine 200.000 KM, a kupac prilikom zaključenja odgovarajućeg ugovora daje 10.000 KM kao kaparu, stranke mogu ugovoriti da kupac prilikom konačne isplate plaća preostalih 190.000 KM.
Mnogo značajnije pitanje pojavljuje se kada ugovor ne bude izvršen. Tada pravne posljedice zavise od razloga neispunjenja, odgovornosti ugovornih strana, sadržaja ugovora i načina na koji je kapara ugovorena.
Jedna od najvažnijih stvari koju kupac i prodavac treba da razumiju jeste razlika između kapare i avansa.
Avans je unaprijed plaćeni dio ugovorene obaveze, odnosno kod kupoprodaje najčešće dio kupoprodajne cijene. Kapara, osim što se može uračunati u ispunjenje ugovora, ima pravno značenje koje može biti važno kada jedna strana ne izvrši ugovor.
Zbog toga formulacija u dokumentu nije beznačajna.
Ako je navedeno samo da je kupac „uplatio 10.000 KM“, bez objašnjenja osnova i svrhe plaćanja, u slučaju spora može biti potrebno utvrđivati šta su stranke zaista ugovorile.
Pravna napomena: prije predaje novca treba jasno navesti da li se određeni iznos daje kao kapara, avans ili dio kupoprodajne cijene. Nejasno definisana uplata može kasnije postati jedno od glavnih spornih pitanja.
Kapara se u prometu nekretnina često pojavljuje prilikom zaključenja predugovora, kada kupac i prodavac još nisu spremni za konačni ugovor, ali žele pravno urediti buduću kupoprodaju.
Razlog može biti:
U takvoj situaciji predugovor treba precizno da odredi iznos kapare, ukupnu cijenu, rok za zaključenje glavnog ugovora i posljedice ako jedna strana ne ispuni preuzete obaveze.
O ovoj fazi kupoprodaje detaljnije smo pisali u vodiču predugovor o kupoprodaji nekretnine.
Kapara nije obavezni element svake kupoprodaje nekretnine. Kupac i prodavac mogu zaključiti ugovor i bez ugovaranja kapare.
Da li će kapara biti data zavisi od dogovora stranaka i okolnosti konkretnog posla. Ako je ugovorena, potrebno je jasno definisati njenu visinu i pravni položaj obje strane.
Zato ne postoji pravilo prema kojem kupac mora prodavcu dati određeni procenat cijene samo zato što kupuje nekretninu.
Ne postoji jedan zakonom propisan procenat koji bi morao predstavljati kaparu kod svake kupoprodaje nekretnine.
U praksi se visina određuje dogovorom stranaka i može zavisiti od vrijednosti nekretnine, vremena do zaključenja glavnog ugovora, načina finansiranja i drugih okolnosti.
Međutim, kupac treba biti naročito oprezan kada se od njega traži visok iznos prije nego što je izvršena pravna provjera nekretnine.
Što je veća uplata, veći može biti i finansijski rizik ako kasnije nastane spor oko realizacije kupoprodaje ili povrata novca.
Jedna od najčešćih praktičnih grešaka jeste davanje kapare odmah nakon razgledanja nekretnine, prije nego što kupac provjeri pravno stanje.
Prije uplate treba provjeriti najmanje:
Poseban oprez potreban je ako kaparu prima osoba koja nije evidentirana kao vlasnik. U tom slučaju treba utvrditi po kom osnovu postupa i da li ima odgovarajuće ovlašćenje.
Ako nekretnina ima više suvlasnika, kupac prije davanja kapare treba da utvrdi ko prodaje nekretninu i kojim dijelom može raspolagati.
Nije dovoljno da jedan od suvlasnika obeća da će „ostali kasnije potpisati“. Ako se namjerava kupiti cijela nekretnina, potrebno je pravno urediti učešće svih lica čija su prava potrebna za realizaciju planirane kupoprodaje.
U suprotnom, kupac može dati značajan iznos, a zatim ustanoviti da druga lica nisu saglasna sa prodajom.
Postojanje hipoteke ne znači automatski da se nekretnina ne može prodati. Međutim, prije davanja kapare kupac mora znati kakav teret postoji i na koji način će biti riješen.
Predugovor ili drugi odgovarajući dokument treba da uredi:
Kupac ne bi trebalo da daje kaparu oslanjajući se samo na izjavu da će prodavac „riješiti hipoteku do potpisa“.
Kada kupac i prodavac uredno ispune ugovor, pitanje kapare je najjednostavnije. Kapara se može vratiti strani koja ju je dala ili uračunati u ispunjenje obaveze.
Kod kupoprodaje nekretnine uobičajeno je da se ranije plaćena kapara uračuna u ukupnu kupoprodajnu cijenu.
Zato konačni ugovor treba jasno prikazati ukupnu cijenu, iznos koji je već plaćen i preostali iznos koji kupac treba da izmiri.
Detaljnije o cijelom postupku, provjeri vlasništva, načinu plaćanja i upisu prava možete pročitati u članku ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Ovo je jedno od najčešćih pitanja u praksi: kupac je dao kaparu, ali kasnije više ne želi ili ne može kupiti nekretninu.
Nije dovoljno automatski zaključiti da kupac u svakom slučaju „gubi kaparu“. Potrebno je utvrditi šta je ugovoreno, zbog čega ugovor nije izvršen i ko je odgovoran za neispunjenje.
Posebno treba razlikovati situaciju u kojoj kupac jednostavno mijenja odluku od situacije u kojoj kupoprodaja nije moguća zato što prodavac ne može ispuniti obavezu koju je preuzeo.
Zbog toga se pravne posljedice određuju na osnovu konkretnog ugovornog odnosa, a ne samo na osnovu činjenice da je kupac dao određeni iznos novca.
Druga česta situacija nastaje kada prodavac nakon primljene kapare odluči da nekretninu ipak ne želi prodati ili dobije finansijski povoljniju ponudu drugog kupca.
Ako je između stranaka već zaključen valjan ugovor i kapara pravilno ugovorena, jednostrana promjena odluke može proizvesti pravne posljedice.
Pri procjeni prava kupca potrebno je analizirati ugovor, razlog neizvršenja i pravila o kapari i neispunjenju ugovornih obaveza.
Zato prodavac ne treba da posmatra primljenu kaparu kao naknadu koja mu automatski daje pravo da se kasnije predomisli i jednostavno vrati isti iznos kupcu.
Često se može čuti pojednostavljeno pravilo: „ako kupac odustane, gubi kaparu, a ako prodavac odustane, vraća duplu kaparu“.
Takva formulacija nije dovoljna za pravilnu analizu svakog slučaja. Pravne posljedice zavise od toga ko je odgovoran za neizvršenje, šta je ugovoreno i koja prava druga strana izabere u okviru zakonskih mogućnosti.
Važno: prije zahtjeva za vraćanje dvostruke kapare ili odluke da se primljena kapara zadrži potrebno je analizirati ugovor i razlog zbog kojeg nije izvršen. Pravila o kapari ne treba primjenjivati mehanički.
Još jedna česta zabluda jeste da davanje kapare automatski znači da svaka strana ima pravo da odustane od ugovora – kupac tako što će ostaviti kaparu, a prodavac tako što će vratiti dvostruki iznos.
Kapara sama po sebi ne treba automatski poistovjećivati sa pravom na slobodno odustajanje od ugovora.
Ako stranke žele da kapara istovremeno ima funkciju odustanice, potrebno je analizirati da li je takvo pravo zaista ugovoreno i pod kojim uslovima.
Ova razlika je veoma važna kod kupoprodaje nekretnina, jer se radi o poslovima velike vrijednosti kod kojih jednostrano odustajanje može imati ozbiljne finansijske posljedice.
Kada kupac finansira nekretninu putem stambenog kredita, jedno od najvažnijih pitanja jeste šta će se dogoditi sa kaparom ako banka ne odobri kredit.
Ne treba unaprijed pretpostaviti da odbijanje kredita automatski znači da kupac ima pravo na povrat kapare.
Ako kupac zna da realizacija kupovine zavisi od bankarskog finansiranja, to pitanje treba urediti prije uplate.
Predugovor može, u skladu sa dogovorom stranaka, precizirati šta se događa ako:
Na taj način obje strane unaprijed znaju ko snosi određeni rizik.
Kupac treba da ima jasan dokaz o izvršenoj uplati. Kod eventualnog spora nije dovoljno oslanjati se na činjenicu da obje strane trenutno znaju da je novac predat.
Dokazivanje može biti jednostavnije kada se plaćanje vrši putem bankovnog računa uz precizno naznačenu svrhu uplate. Ako se novac predaje na drugi način, odgovarajuća pisana dokumentacija postaje još važnija.
Dokument treba da omogući utvrđivanje:
Kratka potvrda da je prodavac primio određeni iznos može dokazivati da je novac predat, ali ne mora dovoljno jasno uređivati cjelokupan odnos između kupca i prodavca.
Ako se kupoprodaja neće odmah završiti, potrebno je urediti i cijenu, rokove, obaveze stranaka, pravno stanje nekretnine i posljedice ako glavni ugovor ne bude zaključen.
Zbog toga dokument koji prati uplatu treba posmatrati u kontekstu cjelokupne planirane kupoprodaje.
Najbolji trenutak za provjeru pravnog rizika jeste prije nego što novac bude predat prodavcu. Nakon nastanka problema fokus se često pomjera sa kupovine nekretnine na pitanje povrata već plaćenog iznosa.
Advokat Banja Luka može prije potpisivanja dokumentacije analizirati vlasničko stanje, postojeće terete, sadržaj predugovora i odredbe o kapari te ukazati na pravne rizike konkretnog posla.
U narednom dijelu detaljnije ćemo obraditi povrat kapare, dvostruku kaparu, neispunjenje ugovora, sporazumni raskid, kaparu kod kupovine od investitora i pravnu zaštitu kada druga strana odbija vratiti novac.
Pitanje povrata kapare kod kupoprodaje nekretnine ne može se riješiti samo na osnovu činjenice da kupoprodaja nije završena. Potrebno je utvrditi zbog čega ugovor nije izvršen, šta je ugovoreno i kojoj strani se može pripisati neispunjenje obaveze.
Ako ugovor prestane sporazumom stranaka, one mogu urediti i način vraćanja ranije primljenog iznosa. Ako do realizacije ne dođe zbog neispunjenja jedne strane, pravne posljedice treba procijeniti prema pravilima o kapari i neispunjenju ugovora.
Zbog toga kupac koji zahtijeva povrat novca treba da sačuva ugovor ili predugovor, dokaz o uplati i komunikaciju koja pokazuje zbog čega kupoprodaja nije realizovana.
Ako kupac smatra da ima pravo na povrat kapare, a prodavac odbija izvršiti povrat, prvi korak je analiza pravnog osnova zahtjeva.
Potrebno je utvrditi:
Ako sporazumno rješenje nije moguće, zaštita prava može zahtijevati pokretanje odgovarajućeg sudskog postupka.
Jedno od najpoznatijih pravila vezanih za kaparu jeste mogućnost zahtijevanja vraćanja dvostruke kapare u određenim situacijama kada je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je kaparu primila.
Međutim, to ne znači da kupac automatski ima pravo na dvostruki iznos svaki put kada prodavac ne želi nastaviti kupoprodaju. Prije postavljanja takvog zahtjeva potrebno je utvrditi da li je riječ o kapari u pravnom smislu, da li postoji valjan ugovorni odnos i zbog čijeg postupanja ugovor nije izvršen.
Važno: kod spora oko dvostruke kapare ključna pitanja su sadržaj ugovora, pravna priroda uplate i odgovornost za neispunjenje. Zbog toga svaki slučaj treba analizirati pojedinačno.
Kapara ne znači nužno da se pravni odnos nakon neispunjenja mora završiti samo njenim zadržavanjem ili vraćanjem. U zavisnosti od okolnosti i zakonskih pretpostavki, strana koja je spremna da izvrši svoju obavezu može imati i druga prava.
Posebno je važno razlikovati situaciju u kojoj je ugovorena obična kapara od situacije u kojoj su stranke ugovorile pravo odustajanja povezano sa kaparom.
Kod kupoprodaje nekretnine ovo može biti veoma značajno kada kupac i dalje želi upravo određenu nekretninu, a prodavac naknadno odbija realizovati ranije preuzetu obavezu.
U praksi je rašireno mišljenje da kupac uvijek može odustati tako što će ostaviti kaparu prodavcu, odnosno da prodavac uvijek može odustati tako što će kupcu vratiti dvostruki iznos.
Takav zaključak ne treba izvoditi automatski.
Kapara i odustanica predstavljaju institute koje treba razlikovati. Ako je uz kaparu ugovoreno pravo da jedna ili obje strane mogu odustati od ugovora, pravne posljedice se procjenjuju i prema takvom dogovoru.
Zbog toga je prije potpisivanja važno razumjeti da li dokument predviđa samo kaparu kao sredstvo učvršćenja ugovora ili strankama daje i ugovoreno pravo odustajanja.
Nije svaka neuspjela kupoprodaja rezultat krivice kupca ili prodavca. Mogu nastupiti okolnosti zbog kojih ugovor ne može biti izvršen, a koje zahtijevaju drugačiju pravnu analizu.
U takvim situacijama nije pravilno mehanički primijeniti pravilo da jedna strana gubi kaparu ili da druga mora vratiti njen dvostruki iznos.
Potrebno je utvrditi zbog čega je izvršenje izostalo i koja pravila obligacionog prava se primjenjuju na konkretnu situaciju.
Posebno česti sporovi nastaju kada kupac da kaparu očekujući da će ostatak cijene platiti iz stambenog kredita, a banka kasnije odbije finansiranje.
Činjenica da kredit nije odobren sama po sebi ne daje pouzdan odgovor na pitanje šta se događa sa kaparom.
Ako je kupcu kredit neophodan, najbolje je ovo pitanje urediti već predugovorom. Može se precizirati da li je odobrenje kredita uslov za nastavak kupoprodaje i kakva je sudbina uplaćenog iznosa ako banka odbije zahtjev.
Posebno treba razlikovati odbijanje kredita zbog finansijske sposobnosti kupca od problema koji nastaje zato što banka ne prihvata samu nekretninu kao odgovarajuće sredstvo obezbjeđenja.
Kod kupovine stana u izgradnji kupac može dati novac znatno prije nego što je objekat završen i spreman za predaju. Zato je pravna provjera dokumentacije posebno značajna.
Prije uplate treba provjeriti identitet investitora, dokumentaciju koja se odnosi na projekat, podatke o konkretnoj stambenoj jedinici, dinamiku plaćanja i ugovorene rokove.
Dokument treba jasno da odgovori na pitanja:
Kupac ne treba da se oslanja samo na marketinšku oznaku „rezervacija stana“, već treba da razumije pravni karakter dokumenta koji potpisuje i novca koji plaća.
Na tržištu nekretnina često se koristi izraz „rezervacija“. Međutim, sama riječ rezervacija ne određuje automatski pravnu prirodu odnosa.
Potrebno je pročitati dokument i utvrditi šta se njime zaista ugovara. Ako kupac plaća određeni iznos, treba jasno definisati da li je riječ o naknadi za rezervaciju, avansu, kapari ili dijelu cijene i pod kojim uslovima se novac vraća.
Posebnu pažnju treba obratiti kada dokument sastavlja posrednik ili druga osoba koja nije vlasnik nekretnine. Kupac treba znati kome daje novac i po kom pravnom osnovu ga to lice prima.
Ako u kupoprodaji učestvuje posrednik, potrebno je razlikovati obaveze prema prodavcu od obaveza prema posredniku.
Provizija za posredovanje, eventualna naknada za rezervaciju i kapara koja se daje u vezi sa kupoprodajnim ugovorom nisu nužno ista stvar.
Prije svake uplate treba utvrditi:
Ovo je naročito važno kada se novac ne uplaćuje direktno vlasniku nekretnine.
Kupac i prodavac mogu zaključiti da ne žele nastaviti sa kupoprodajom i sporazumno urediti prestanak ugovornog odnosa.
U takvom slučaju korisno je sastaviti pisani sporazum kojim se jasno određuje šta se događa sa ranije uplaćenim novcem.
Sporazum može urediti:
Na taj način se smanjuje mogućnost da jedna strana kasnije tvrdi da određena obaveza nije prestala.
Ako jedna strana ne izvrši ugovor, pitanje kapare može biti povezano sa širim pravilima o raskidu ugovora zbog neispunjenja.
Zato prije slanja izjave o raskidu ili zahtjeva za vraćanje novca treba utvrditi da li su ispunjene pretpostavke za raskid i da li je u konkretnoj situaciji potrebno ostaviti drugoj strani dodatni rok za ispunjenje.
Detaljno objašnjenje ovih pravila nalazi se u našem vodiču raskid ugovora u Republici Srpskoj.
Ako između kupca i prodavca nastane spor, veoma je važno šta se može dokazati dokumentacijom.
Najvažniji dokazi mogu biti ugovor ili predugovor, potvrda o primljenom novcu, bankovni nalog, komunikacija stranaka i drugi dokumenti koji pokazuju svrhu uplate.
Ako bankovni nalog sadrži samo opis „uplata“ ili je novac predat u gotovini bez odgovarajuće potvrde, dokazivanje može biti složenije.
Praktičan savjet: dokaz o uplati treba čuvati zajedno sa ugovorom ili predugovorom. Sam dokaz da je novac predat ne mora uvijek biti dovoljan da pokaže da je upravo riječ o kapari.
Ako druga strana odbija izvršiti ugovor ili vratiti novac, prije preduzimanja daljih koraka potrebno je prikupiti kompletnu dokumentaciju.
Posebno treba sačuvati:
Nakon toga se može procijeniti da li postoji osnov za zahtjev za povrat novca, dvostruku kaparu, izvršenje ugovora, naknadu štete ili drugi oblik pravne zaštite.
Kada je već jasno da druga strana odbija izvršiti preuzetu obavezu, dugotrajno čekanje može dodatno zakomplikovati pravni položaj.
Za pojedine zahtjeve postoje rokovi, a protokom vremena može postati teže i dokazivanje relevantnih činjenica.
Opšta pravila o rokovima za ostvarivanje potraživanja detaljnije smo obradili u članku zastara potraživanja u Republici Srpskoj.
Problemi se najčešće mogu izbjeći prije nego što novac bude predat. Posebno su rizične situacije u kojima kupac pod pritiskom da će „neko drugi uzeti stan“ odmah plaća značajan iznos bez prethodne provjere.
Među najčešćim greškama su:
Kod kupovine nekretnine pravna pomoć je najkorisnija prije nego što nastane problem. Pregled dokumentacije prije plaćanja kapare omogućava da se potencijalni rizici uoče dok još postoji mogućnost da se ugovorne odredbe izmijene.
Advokatska kancelarija Banja Luka može izvršiti pravnu analizu dokumentacije, provjeriti sadržaj predugovora ili ugovora i procijeniti prava stranaka ako je spor oko kapare već nastao.
Dodatne informacije o zastupanju i drugim oblastima pravne pomoći dostupne su na stranici građansko pravo.
Kapara kod kupoprodaje nekretnine može imati značajne pravne posljedice i za kupca i za prodavca. Zato je ne treba posmatrati samo kao neformalnu rezervaciju nekretnine ili običnu uplatu dijela cijene.
Prije davanja novca potrebno je provjeriti vlasništvo i terete na nekretnini, jasno odrediti pravnu prirodu uplate i ugovoriti šta se događa ako kupoprodaja ne bude realizovana.
Posebnu pažnju treba obratiti na razliku između kapare i avansa, odnos kapare i prava na odustajanje, kupovinu putem stambenog kredita i situacije u kojima jedna strana odbija izvršiti ugovor.
Kada je spor već nastao, odgovor na pitanje da li se kapara zadržava, vraća ili postoji osnov za zahtijevanje dvostrukog iznosa zavisi od ugovora, razloga neispunjenja i okolnosti konkretnog slučaja.
Zakonska pravila o kapari i posljedicama neispunjenja ugovornih obaveza mogu se provjeriti u Zakonu o obligacionim odnosima Republike Srpske.
Ne postoji jedno pravilo koje se može primijeniti bez pregleda ugovora. Potrebno je utvrditi šta su stranke ugovorile, zbog čega kupoprodaja nije realizovana, ko je odgovoran za neispunjenje i da li je plaćeni iznos zaista ugovoren kao kapara.
U određenim okolnostima može postojati pravo na zahtjev za vraćanje dvostruke kapare kada je za neizvršenje odgovorna strana koja je kaparu primila. Međutim, prije postavljanja takvog zahtjeva potrebno je analizirati ugovor, pravnu prirodu uplate i razlog zbog kojeg ugovor nije izvršen.
Avans je unaprijed izvršeni dio obaveze, odnosno kod kupoprodaje najčešće dio kupoprodajne cijene. Kapara može imati dodatne pravne posljedice u slučaju neizvršenja ugovora. Zato u dokumentu treba jasno navesti po kom osnovu se određeni iznos plaća.
Odbijanje stambenog kredita samo po sebi ne daje univerzalan odgovor na pitanje povrata kapare. Ako kupovina zavisi od bankarskog finansiranja, preporučljivo je da predugovor unaprijed odredi šta se događa sa kaparom ako kredit ne bude odobren.
Ne. Kapara nije obavezni element svake kupoprodaje nekretnine. Ako se kupac i prodavac dogovore da je koriste, treba jasno odrediti njen iznos, način uračunavanja u kupoprodajnu cijenu i prava stranaka ako ugovor ne bude izvršen.
Ne treba automatski poistovjećivati kaparu sa pravom na slobodno odustajanje od ugovora. Potrebno je razlikovati kaparu od odustanice i provjeriti šta je konkretno ugovoreno između kupca i prodavca.
Potrebno je pregledati predugovor ili ugovor, dokaz o uplati, komunikaciju stranaka i utvrditi razlog zbog kojeg kupoprodaja nije realizovana. Nakon pravne analize može se procijeniti postoji li osnov za zahtjev za povrat novca, dvostruku kaparu ili drugi oblik pravne zaštite.
Kupovina nekretnine predstavlja značajnu finansijsku odluku, a pravni problem često nastane već prilikom plaćanja kapare. Prije predaje novca korisno je provjeriti vlasništvo, postojeće terete, sadržaj predugovora i uslove pod kojima se kapara može vratiti ili zadržati.
Ako je kapara već plaćena i nastao je spor između kupca i prodavca, potrebno je analizirati dokumentaciju i utvrditi koja prava proizlaze iz konkretnog ugovornog odnosa.
