Predugovor o kupoprodaji nekretnine često se zaključuje kada kupac i prodavac žele da unaprijed urede buduću kupoprodaju stana, kuće, zemljišta ili poslovnog prostora, ali u trenutku dogovora još nisu ispunjeni svi uslovi za zaključenje glavnog ugovora.
Razlozi za zaključenje predugovora mogu biti različiti. Kupcu može biti potrebno vrijeme da obezbijedi kredit ili ostatak kupoprodajne cijene, prodavac može čekati određenu dokumentaciju, može biti potrebno brisanje hipoteke ili rješavanje drugog pravnog pitanja prije zaključenja konačnog ugovora.
Međutim, predugovor nije samo neformalna „rezervacija“ nekretnine. Ako je pravilno zaključen i ispunjava zakonske pretpostavke, on može proizvesti značajne pravne posljedice i obavezati ugovorne strane da kasnije zaključe glavni ugovor.
Važno: prije potpisivanja predugovora i plaćanja kapare kupac bi trebalo da provjeri pravno stanje nekretnine gotovo jednako pažljivo kao prije konačnog kupoprodajnog ugovora.
Predugovor je ugovor kojim se ugovorne strane obavezuju da kasnije zaključe drugi, glavni ugovor. Kod kupoprodaje nekretnine to znači da se kupac i prodavac unaprijed obavezuju da će, pod dogovorenim uslovima, u budućnosti zaključiti konačni ugovor o kupoprodaji.
Da bi predugovor mogao ostvariti svoju svrhu, potrebno je da sadrži dovoljno elemenata na osnovu kojih se može utvrditi šta su stranke dogovorile. Posebno je važno jasno odrediti nekretninu koja će biti predmet prodaje i kupoprodajnu cijenu, kao i druge elemente koji su za konkretan posao od odlučujućeg značaja.
Predugovor zato ne treba sastavljati kao kratku izjavu da će „stan kasnije biti prodan kupcu“. Što su prava i obaveze stranaka preciznije uređeni, manji je prostor za kasniji spor.
Kod predugovora o kupoprodaji nekretnine pitanje forme ima poseban značaj. Predugovor prati pravnu sudbinu glavnog ugovora u pogledu forme kada je određena forma uslov punovažnosti glavnog ugovora.
Zbog toga se kod nekretnina ne treba oslanjati na običan neformalni papir ili usmeni dogovor uz pretpostavku da će takav dokument uvijek biti dovoljan za zahtijevanje zaključenja konačnog ugovora.
Prije potpisivanja treba provjeriti koja se forma primjenjuje na konkretan pravni posao i osigurati da predugovor bude sačinjen na način koji odgovara njegovoj pravnoj svrsi.
Pravna napomena: kod prometa nepokretnosti forma dokumenta nije tehnički detalj. Nedostatak zakonom zahtijevane forme može imati neposredan uticaj na pravno dejstvo dokumenta.
Sadržaj zavisi od konkretne transakcije, ali kvalitetno pripremljen predugovor trebalo bi da jasno uredi najvažnije elemente buduće kupoprodaje.
Posebno je korisno navesti:
Posebno treba izbjegavati formulacije koje ostavljaju otvoreno pitanje šta je zapravo dogovoreno. Predugovor bi trebalo da bude osnova za kasnije zaključenje glavnog ugovora, a ne novi izvor nesigurnosti.
Česta greška kupaca jeste uvjerenje da detaljna provjera nekretnine može sačekati konačni ugovor. To nije dobar pristup, naročito ako se uz predugovor plaća značajan iznos novca.
Prije potpisivanja preporučljivo je provjeriti:
Ako kupac već prilikom zaključenja predugovora daje kaparu ili drugi značajan iznos, pravna provjera prije uplate postaje još važnija.
Detaljniji vodič o provjeri vlasništva, hipoteka, kupoprodajne cijene i upisu prava nalazi se u članku ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Kapara je jedno od najčešćih pitanja u vezi sa predugovorom. U praksi kupac često prilikom potpisivanja predaje određeni iznos prodavcu, ali stranke ne definišu dovoljno precizno pravnu prirodu te uplate.
To može kasnije dovesti do ozbiljnog spora. Nije isto da li je određeni iznos dat kao kapara, običan avans ili unaprijed plaćeni dio kupoprodajne cijene.
Zato predugovor treba jasno da navede:
Kapara i avans nisu isti pravni institut. Avans predstavlja unaprijed izvršeni dio obaveze, najčešće dio buduće kupoprodajne cijene. Kapara, pored toga što se može uračunati u ispunjenje obaveze, može imati i dodatnu funkciju povezanu sa zaključenjem i izvršenjem ugovora.
Zbog toga nije dovoljno samo napisati da je kupac „dao 10.000 KM prodavcu“. Dokument treba jasno odrediti po kom osnovu je novac predat.
U eventualnom sporu upravo sadržaj ugovora, potvrda o uplati i druge okolnosti mogu biti ključni za utvrđivanje pravnog karaktera plaćenog iznosa.
Ne postoji univerzalni procenat koji mora predstavljati kaparu kod svake kupoprodaje nekretnine. Iznos zavisi od dogovora stranaka, vrijednosti nekretnine, faze transakcije i drugih okolnosti.
Međutim, što je iznos veći, to je važnije da kupac prije uplate provjeri pravno stanje nekretnine i sadržaj dokumenta koji potpisuje.
Plaćanje visokog iznosa samo na osnovu usmenog obećanja ili kratke potvrde o „rezervaciji stana“ može predstavljati značajan pravni rizik.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine treba da sadrži jasan rok u kojem će stranke zaključiti konačni kupoprodajni ugovor.
Na primjer, zaključenje glavnog ugovora može biti povezano sa:
Ako se rok veže za određeni događaj, potrebno je što preciznije urediti kako se utvrđuje da je taj događaj nastupio i koliko vremena stranke imaju za zaključenje glavnog ugovora nakon toga.
Ovo je veoma česta situacija. Kupac želi rezervisati nekretninu, ali dio cijene planira finansirati kreditom koji banka još nije definitivno odobrila.
U takvoj situaciji predugovor treba jasno da uređuje odnos odobrenja kredita i obaveze kupca da zaključi glavni ugovor.
Posebno treba razmotriti šta se događa ako banka odbije kredit ili odobri manji iznos od očekivanog. Ako predugovor o tome ništa ne govori, stranke mogu imati potpuno različita očekivanja u vezi sa sudbinom kapare i daljim obavezama.
Ako na nekretnini postoji hipoteka, predugovor treba precizno urediti na koji način će ona biti brisana prije ili u okviru realizacije konačne kupoprodaje.
Nije dovoljno navesti da će „prodavac skinuti hipoteku“. Korisno je utvrditi:
Redoslijed ovih radnji može biti jedan od ključnih elemenata zaštite kupca.
Činjenica da se dokument naziva predugovorom ne znači da bilo koja strana može bez posljedica promijeniti mišljenje. Ako je valjan predugovor zaključen i postoje pretpostavke za njegovo izvršenje, druga strana može imati pravo zahtijevati pravnu zaštitu.
Zato prije potpisivanja treba biti siguran da dokument odražava stvarnu namjeru stranaka. Predugovor nije poželjno koristiti kao neformalnu rezervaciju ako stranke zapravo još nisu spremne da preuzmu pravne obaveze.
Kupac je u posebno osjetljivoj poziciji kada daje novac prije konačnog prenosa nekretnine. Ako kasnije nastane problem sa vlasništvom, hipotekom, dokumentacijom ili voljom prodavca da zaključi glavni ugovor, naplata i povrat uplaćenog iznosa mogu zahtijevati dodatne pravne korake.
Zato je pravnu provjeru najbolje izvršiti prije uplate. Advokat Banja Luka može pregledati stanje nekretnine, sadržaj predloženog predugovora i uslove plaćanja te ukazati na rizike prije nego što kupac preuzme značajnu finansijsku obavezu.
Ako je predugovor o kupoprodaji nekretnine valjano zaključen i sadrži potrebne elemente, odbijanje jedne strane da kasnije zaključi glavni ugovor može imati pravne posljedice.
U takvoj situaciji potrebno je prvo analizirati sadržaj predugovora, ugovoreni rok, uslove koje je trebalo ispuniti prije zaključenja glavnog ugovora i ponašanje obje strane.
Posebno je važno utvrditi da li je kupac ispunio svoje obaveze, da li je bio spreman da plati ugovorenu cijenu i da li su nastupili svi uslovi pod kojima je prodavac trebalo da pristupi zaključenju konačnog ugovora.
Praktično: ako jedna strana odbije da zaključi glavni ugovor, ne treba predugo čekati sa pravnom analizom. Zahtjevi koji proizlaze iz predugovora mogu biti vezani za zakonske rokove.
U određenim okolnostima, kada postoje zakonske pretpostavke, ugovorna strana može zahtijevati da druga strana zaključi glavni ugovor.
To ne znači da je svaki dokument naslovljen kao „predugovor“ dovoljan za uspjeh takvog zahtjeva. Sud će, između ostalog, cijeniti da li dokument sadrži bitne elemente glavnog ugovora i da li je zaključen u odgovarajućoj formi.
Zbog toga je kvalitet predugovora veoma važan. Ako dokument nije dovoljno određen ili ne ispunjava zahtjeve forme, mogućnost zahtijevanja zaključenja glavnog ugovora može biti znatno otežana.
Zakonska pravila o predugovoru predviđaju poseban rok u kojem se može zahtijevati zaključenje glavnog ugovora. Zbog toga stranka koja smatra da druga strana neopravdano odbija ispunjenje ne bi trebalo da odlaže preduzimanje pravnih koraka.
Prije pokretanja postupka potrebno je tačno utvrditi:
Od pravilnog utvrđivanja ovih činjenica može zavisiti da li je zahtjev blagovremen.
Odgovor zavisi od pravne prirode uplaćenog iznosa i sadržaja predugovora. Ako je određeni iznos zaista ugovoren kao kapara, mogu se primjenjivati posebna pravila koja uređuju posljedice neizvršenja ugovora.
Zato se kod spora ne gleda samo činjenica da je novac plaćen, već i šta su stranke ugovorile i da li je uplaćeni iznos imao funkciju kapare ili samo avansa.
Upravo zbog toga je važno da predugovor jasno koristi odgovarajuće izraze i precizno odredi posljedice za svaku stranu.
Ako kupac odluči da ne zaključi glavni ugovor, pravne posljedice ponovo zavise od sadržaja predugovora, razloga odustajanja i pravne prirode ranije izvršenih uplata.
Posebno treba utvrditi da li je kupac preuzeo bezuslovnu obavezu zaključenja glavnog ugovora ili je ona bila vezana za ispunjenje određenih uslova, kao što je odobrenje kredita.
Ako je predugovor pravilno povezao kupčevu obavezu sa odobrenjem finansiranja, pravni položaj može biti drugačiji nego kada je kupac bezuslovno preuzeo obavezu da plati cijenu iz drugih sredstava.
Ne može se dati univerzalan odgovor bez pregleda predugovora. Ako dokument ne sadrži odredbu koja kupovinu čini zavisnom od odobrenja kredita, samo odbijanje banke ne mora automatski osloboditi kupca ranije preuzetih obaveza.
Zato je kod kupovine putem stambenog kredita korisno unaprijed urediti šta se događa ako finansiranje ne bude odobreno.
Važna napomena: izraz „rezervacija do odobrenja kredita“ treba pravno precizirati. Nejasna formulacija može kasnije dovesti do spora oko toga ko snosi rizik odbijanja kredita.
Ako je kupac unaprijed platio dio cijene kao avans, a kupoprodaja se ne realizuje, potrebno je utvrditi pravni osnov na kojem je novac zadržan.
Avans se razlikuje od kapare i njegov povrat treba analizirati prema pravilima koja se primjenjuju na konkretan ugovorni odnos i razlog zbog kojeg glavni ugovor nije zaključen.
U eventualnom sporu posebno će biti značajni predugovor, potvrde o uplati, bankovni izvodi i komunikacija između stranaka.
Ovo je jedna od najrizičnijih situacija za kupca koji je ranije zaključio predugovor i platio određeni iznos.
Pravni položaj zavisi od više okolnosti, uključujući sadržaj predugovora, status prava na nekretnini, eventualne kasnije pravne poslove i stanje javnih evidencija.
Kupac u takvoj situaciji treba odmah prikupiti dokumentaciju i provjeriti koje pravne zahtjeve može postaviti prema prodavcu ili drugim licima.
Između zaključenja predugovora i konačne kupoprodaje može proći više sedmica ili mjeseci. U tom periodu pravno stanje nekretnine može se promijeniti.
Zato je preporučljivo neposredno prije glavnog ugovora ponovo provjeriti aktuelno stanje u javnoj evidenciji.
Ako se u međuvremenu upiše hipoteka, zabilježba ili drugo pravo koje nije postojalo prilikom zaključenja predugovora, potrebno je utvrditi kako ta promjena utiče na obaveze prodavca i sigurnost kupca.
Kupac i prodavac mogu zaključiti da više ne žele nastaviti sa transakcijom. Ako postoji saglasnost obje strane, moguće je sporazumno urediti prestanak ranije preuzetih obaveza.
Takav sporazum treba jasno da reguliše:
Dobro sastavljen sporazum može spriječiti kasniji spor o tome da li je neka obaveza ipak ostala otvorena.
Ako jedna strana ne izvršava obaveze koje je preuzela predugovorom, mogu se otvoriti pitanja primjene pravila o neispunjenju i raskidu ugovora.
Prije raskida potrebno je analizirati koja obaveza nije izvršena, da li je dospjela, da li je druga strana pozvana na ispunjenje i da li je u konkretnom slučaju potreban naknadni rok.
Detaljnije o tim pravilima možete pročitati u članku raskid ugovora u Republici Srpskoj.
Kupci često gledaju predugovor samo kao korak do konačnog ugovora i zato mu ne posvete dovoljno pažnje. Međutim, upravo u toj fazi se često plaća prvi značajan iznos novca.
Najčešće greške su:
Prodavac takođe može napraviti greške koje kasnije dovode do spora. Posebno je rizično preuzeti obavezu prodaje ako postoje neriješeni vlasnički odnosi ili tereti koji se ne mogu ukloniti u ugovorenom roku.
Česte greške uključuju:
Predugovor o kupoprodaji nekretnine može stvoriti ozbiljne pravne i finansijske obaveze prije nego što dođe do konačnog prenosa nekretnine.
Zato je upravo faza predugovora dobar trenutak za provjeru vlasništva, tereta, dokumentacije, načina plaćanja i uslova za zaključenje glavnog ugovora.
Advokatska kancelarija Banja Luka može pregledati dokumentaciju i predloženi tekst predugovora te ukazati na rizike prije nego što kupac ili prodavac preuzmu obaveze koje je kasnije teško izmijeniti.
Druge oblasti savjetovanja i zastupanja dostupne su na stranici pravne usluge.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine nije samo potvrda da je nekretnina rezervisana. Kada je pravilno zaključen, njime se mogu preuzeti konkretne obaveze u vezi sa budućim zaključenjem glavnog ugovora.
Posebnu pažnju treba posvetiti formi, tačnoj identifikaciji nekretnine, kapari, rokovima, stambenom kreditu, postojećim hipotekama i drugim uslovima koje stranke treba da ispune prije konačne kupoprodaje.
Najsigurnije je pravno stanje nekretnine i sadržaj dokumenta provjeriti prije plaćanja kapare ili avansa, kada još postoji mogućnost da se rizici riješe odgovarajućim ugovornim odredbama.
Za dodatne informacije o pravilima obligacionog prava koja uređuju predugovor, kaparu i izvršenje ugovornih obaveza možete pogledati Zakon o obligacionim odnosima Republike Srpske.
Predugovor može stvoriti značajne finansijske i pravne obaveze prije nego što dođe do konačne kupoprodaje. Advokat Vujičić pruža pravnu podršku pri provjeri vlasništva, analizi tereta, pripremi i pregledu predugovora te zaštiti prava kupca ili prodavca.
