Kupovina nekretnine od nasljednika može biti potpuno uredna i sigurna transakcija, ali zahtijeva dodatnu provjeru u odnosu na standardnu kupoprodaju. Kupac treba da utvrdi ko je nasljednik, da li je ostavinski postupak završen, da li postoji više nasljednika i da li lice koje nastupa kao prodavac zaista može raspolagati cijelom nekretninom.
Poseban rizik postoji kada nasljednici još nisu dobili pravosnažno rješenje o nasljeđivanju ili kada nekretnina nije pravilno evidentirana na licima koja je prodaju.
Zbog toga nije dovoljno da prodavac kaže da je nekretninu „naslijedio od roditelja“ ili da pokaže testament. Potrebno je provjeriti dokumentaciju koja potvrđuje nasljedno pravo i aktuelno pravno stanje same nekretnine.
Važno: prije davanja kapare kupac treba da zna da li je ostavinski postupak završen, ko su svi nasljednici i koji dio nekretnine pripada svakom od njih.
O ovoj situaciji govorimo kada je prodavac stekao nekretninu ili određeni dio nekretnine nasljeđivanjem nakon smrti ranijeg vlasnika.
Nasljeđivanje može biti zasnovano na zakonu ili testamentu, ali za kupca je najvažnije da postoji jasna i provjerljiva dokumentacija iz koje se vidi ko je stekao pravo i u kojem obimu.
Kupac posebno treba da razlikuje situaciju u kojoj postoji jedan nasljednik od slučaja u kojem je iza ostavioca ostalo više nasljednika.
Jedan od ključnih dokumenata kod kupovine nekretnine od nasljednika jeste pravosnažno rješenje o nasljeđivanju.
U rješenju se utvrđuje ko su nasljednici i, kada ih ima više, u kojem dijelu učestvuju u nasljeđu.
Kupac treba da provjeri da li je konkretna nekretnina obuhvaćena rješenjem i da li se podaci o nepokretnosti mogu povezati sa predmetom koji prodavac nudi na prodaju.
Ako rješenje još nije pravosnažno, pravni položaj zahtijeva dodatni oprez.
Prije kupovine potrebno je provjeriti aktuelno stanje u odgovarajućoj javnoj evidenciji.
Ako je nasljednik već evidentiran kao nosilac prava, pravni slijed je jednostavniji za provjeru.
Ako još nije sproveden odgovarajući upis, treba analizirati pravosnažno rješenje o nasljeđivanju i utvrditi da li postoje svi uslovi da se pravo nasljednika uredno evidentira i da se nakon toga sprovede prenos na kupca.
Pravna napomena: činjenica da neko ima pravosnažno rješenje o nasljeđivanju i stanje koje trenutno pokazuje javna evidencija treba posmatrati zajedno. Kupac ne treba da pretpostavlja da je administrativni dio prenosa već završen.
Ako je pravosnažnim rješenjem utvrđeno da jedno lice nasljeđuje cijelu nekretninu, transakcija je u pravilu jednostavnija nego kada postoji više nasljednika.
Ipak, i tada treba provjeriti:
Samo nasljedstvo ne znači da je nekretnina automatski bez drugih pravnih problema.
Kada postoji više nasljednika, svaki od njih može imati određeni nasljedni ili suvlasnički dio.
Kupac tada mora vrlo jasno utvrditi da li kupuje cijelu nekretninu ili samo određeni udio.
Ako svi nasljednici prodaju cijelu nekretninu, potrebno je provjeriti da li svi učestvuju u pravnom poslu ili su na odgovarajući način zastupani.
Jedan nasljednik ne može se posmatrati kao vlasnik cijele nekretnine samo zato što je koristi, živi u njoj ili vodi razgovore sa potencijalnim kupcem.
Praktično: ako postoje tri nasljednika, a samo jedan pregovara o prodaji cijele kuće, kupac treba odmah provjeriti pravni položaj preostala dva nasljednika.
Ako je nasljednik stekao određeni suvlasnički dio i njegovo pravo je uredno utvrđeno, predmet kupoprodaje može biti upravo taj dio.
Međutim, kupac tada ne kupuje cijelu kuću, stan ili zemljište, već idealni suvlasnički udio.
To je bitna razlika, jer suvlasnički dio ne mora odgovarati konkretnoj prostoriji, spratu ili fizički odvojenom dijelu nekretnine.
Kupac treba da razumije šta tačno stiče prije nego što pristane na cijenu ili uplati kaparu.
Poseban oprez potreban je kada potencijalni prodavac želi ugovoriti prodaju prije završetka ostavinskog postupka.
Dok još nije pravosnažno utvrđeno ko nasljeđuje i u kojem dijelu, kupac ne treba da tretira takvu situaciju isto kao kupovinu od uredno evidentiranog vlasnika.
Zakon o nasljeđivanju Republike Srpske posebno uređuje raspolaganje nasljednim dijelom prije diobe ili prije pravosnažnosti rješenja o nasljeđivanju.
Zato je potrebno utvrditi u kojoj je fazi ostavinski postupak i kakvo pravno dejstvo može imati dokument koji stranke namjeravaju zaključiti.
Kupac treba posebno biti oprezan ako mu nasljednik prije pravosnažnosti rješenja o nasljeđivanju nudi „prodaju nasljednog dijela“.
Takav dogovor nije isto što i kupovina već utvrđenog i uredno prenesivog vlasničkog prava na konkretnoj nekretnini.
Pravna pozicija trećeg lica u toj fazi zavisi od pravila nasljednog prava, pa takvu transakciju treba analizirati prije bilo kakve uplate.
Često se dešava da više nasljednika naslijedi više nekretnina, ali još nisu međusobno izvršili diobu.
Kupac tada mora provjeriti kome prema pravosnažnom rješenju pripada koji dio i da li je kasnije zaključen sporazum o diobi.
Ne treba se oslanjati samo na porodični dogovor poput „ova kuća pripada jednom bratu, a zemljište drugom“ ako takav odnos nije pravno dokumentovan.
Ako više nasljednika ima prava na istoj nekretnini, neslaganje između njih može spriječiti planiranu prodaju cijele nekretnine.
Kupac ne bi trebalo da daje kaparu jednom nasljedniku očekujući da će on naknadno uvjeriti ostale da prihvate prodaju.
Prije uplate treba utvrditi da li postoji saglasnost svih lica čije je učešće potrebno za konkretan pravni posao.
I kod naslijeđene nekretnine potrebno je izvršiti kompletnu provjeru vlasništva i tereta.
To znači provjeriti:
Detaljniji vodič o ovom postupku možete pronaći u članku provjera vlasništva prije kupovine nekretnine.
Može. Nasljeđivanje samo po sebi ne znači da ranije postojeći tereti nestaju.
Ako je na nekretnini upisana hipoteka, kupac treba da provjeri njen pravni status i način na koji će biti riješena prije ili tokom kupoprodaje.
To je naročito važno ako nasljednici očekuju da dio kupoprodajne cijene koriste za zatvaranje postojećeg duga.
O tome smo detaljnije pisali u vodiču kupovina nekretnine pod hipotekom.
Moguća je situacija da se nakon pravosnažnosti rješenja o nasljeđivanju pronađe nepokretnost za koju se ranije nije znalo da pripada zaostavštini.
U tom slučaju potrebno je provjeriti odgovarajuće dopunsko rješenje i utvrditi na koje nasljednike je naknadno pronađena imovina raspoređena.
Kupac ne bi trebalo da se zadovolji samo ranijim rješenjem ako konkretna nekretnina u njemu uopšte nije bila obuhvaćena.
Posebnu pravnu pažnju zahtijeva situacija u kojoj se nakon pravosnažnog rješenja o nasljeđivanju pojavi ranije nepoznat testament.
Takve okolnosti mogu otvoriti dodatna nasljednopravna pitanja i potencijalne zahtjeve zainteresovanih lica.
Ako postoje informacije o sporu među nasljednicima ili novootkrivenom testamentu, kupac treba da provjeri situaciju prije zaključenja ugovora.
Ako ostavinski postupak još traje, korisno je prvo razumjeti u kojoj fazi se nalazi i koja pitanja još nisu riješena.
Detaljnije informacije o samom postupku nalaze se u članku ostavinska rasprava Banja Luka.
Kod kupovine je posebno važno utvrditi da li postoji spor oko nasljednog prava, sastava zaostavštine ili veličine nasljednih dijelova.
Kupac ne bi trebalo da daje kaparu samo zato što nasljednici žele brzo rezervisati kupca.
Prije toga treba provjeriti osnovne dokumente i utvrditi da li svi potrebni nasljednici prihvataju prodaju.
Ako ipak postoji razlog da se zaključi predugovor dok određena pitanja još nisu završena, potrebno je precizno definisati uslove pod kojima će se glavna kupoprodaja realizovati.
Posebno treba urediti šta se događa sa uplaćenim novcem ako nasljednici ne uspiju urediti vlasništvo ili obezbijediti potrebnu saglasnost.
Više o tome možete pročitati u vodiču kapara kod kupoprodaje nekretnine.
Predugovor može biti koristan kada nasljednici treba da završe određene pravne ili administrativne radnje prije konačne prodaje.
U njemu treba jasno definisati:
O strukturi ovog dokumenta detaljnije je objašnjeno u članku predugovor o kupoprodaji nekretnine.
Kupovina nekretnine od nasljednika zahtijeva provjeru ne samo nekretnine nego i nasljednopravnog osnova svakog prodavca.
Advokat Banja Luka može analizirati rješenje o nasljeđivanju, pravno stanje nekretnine, suvlasničke udjele i dokumentaciju potrebnu za realizaciju kupoprodaje.
U drugom dijelu vodiča obradićemo prodaju putem punomoći, nasljednika u inostranstvu, dugove ostavioca, kupovinu samo jednog suvlasničkog dijela, dokumentaciju koju treba tražiti i najčešće greške kupaca.
Kada iza ostavioca postoji više nasljednika, kupac ponekad dobije ponudu da kupi samo dio koji pripada jednom od njih.
Takva kupovina je pravno drugačija od kupovine cijele nekretnine. Kupac tada može postati suvlasnik zajedno sa ostalim licima koja već imaju prava na istoj nepokretnosti.
Prije prihvatanja takve ponude potrebno je jasno utvrditi:
Kupac posebno treba da razumije da kupovina idealnog dijela od, na primjer, 1/3 nekretnine ne znači automatski sticanje tačno određene sobe, sprata ili fizičkog dijela parcele.
Važno: suvlasnički udio i fizički izdvojen dio nekretnine nisu isto. Ako kupac želi konkretan stan, sprat ili dio zemljišta, potrebno je provjeriti da li takav dio ima odgovarajući pravni status.
Česta je situacija da nakon smrti ostavioca jedan nasljednik nastavi živjeti u kući ili koristiti cijelu parcelu, dok ostali nasljednici žive na drugom mjestu.
Samo faktičko korišćenje cijele nekretnine ne znači da to lice ima pravo samostalno prodati cijelu nepokretnost.
Kupac zato treba da provjeri obim prava prodavca na osnovu pravosnažnog rješenja o nasljeđivanju i aktuelnog stanja u javnoj evidenciji.
Ako se prodaje cijela nekretnina koja pripada većem broju suvlasnika, potrebno je da u prodaji učestvuju lica čija prava čine predmet kupoprodaje ili da budu pravilno zastupana.
Ako samo jedan suvlasnik prodaje svoj udio, predmet ugovora treba precizno označiti kao njegov suvlasnički dio.
Nejasan ugovor u kojem jedan nasljednik nastupa kao da prodaje cijelu nekretninu, iako je vlasnik samo određenog dijela, predstavlja značajan rizik za kupca.
Kod naslijeđenih nekretnina često se događa da jedan ili više nasljednika žive u inostranstvu.
To samo po sebi ne sprečava prodaju, ali može zahtijevati odgovarajuću punomoć i dodatnu dokumentaciju.
Kupac treba da provjeri:
Posebno je važno da se način isplate cijene uskladi sa sadržajem punomoći.
Ako jedan ili više nasljednika ne mogu lično prisustvovati kupoprodaji, mogu ovlastiti drugo lice da ih zastupa.
Kupac tada ne treba da provjerava samo identitet punomoćnika nego i sadržaj samog ovlašćenja.
U praksi treba izbjegavati pretpostavku da svaka opšta punomoć automatski daje pravo da se proda konkretna nekretnina i primi novac.
Pravna napomena: kod prodaje naslijeđene nekretnine putem punomoći obim ovlašćenja treba provjeriti prije potpisa predugovora, a naročito prije isplate kapare ili kupoprodajne cijene.
Nasljeđivanje ne obuhvata samo imovinska prava. U ostavinskom kontekstu mogu postojati i dugovi ostavioca, pa kupac treba razlikovati ličnu odgovornost nasljednika za određene obaveze od stvarnih tereta koji su direktno evidentirani na nekretnini.
Za kupca je posebno važno provjeriti da li su na nekretnini upisani:
Nije dovoljno da nasljednik tvrdi da „nema dugova“. Kupac prije svega treba da provjeri pravno stanje same nekretnine.
Ako je ostavilac imao kredit ili drugo potraživanje obezbijeđeno hipotekom, smrt dužnika ne znači da upisana hipoteka automatski nestaje.
Nasljednici mogu steći nekretninu koja je i dalje opterećena založnim pravom.
Ako takvu nekretninu prodaju, kupac mora znati pod kojim uslovima će hipoteka biti izbrisana i kako će biti organizovana isplata kupoprodajne cijene.
U takvoj situaciji primjenjuju se iste praktične mjere opreza koje smo detaljno obradili u članku kupovina nekretnine pod hipotekom.
Ako postoji spor ili tvrdnja određenog lica da ima nasljedno pravo koje nije bilo pravilno riješeno, kupac treba da bude naročito oprezan.
Prije kupovine potrebno je provjeriti postoje li informacije o:
Takva pitanja mogu imati veliki značaj za sigurnost buduće kupoprodaje.
Naknadno pronađena imovina nije rijetka pojava, posebno kod zemljišta ili starih porodičnih nekretnina.
Ako nekretnina koju prodavac nudi nije bila obuhvaćena prvobitnim rješenjem o nasljeđivanju, potrebno je provjeriti dokument kojim je kasnije riješeno nasljeđivanje te konkretne imovine.
Kupac ne bi trebalo da zaključuje da je dovoljno što je prodavac bio nasljednik druge imovine istog ostavioca.
Starost nasljedstva sama po sebi ne znači da je dokumentacija uredna.
Moguće je da nasljednici godinama koriste nekretninu, a da određene promjene nikada nisu pravilno sprovedene u javnoj evidenciji.
Zato treba provjeriti aktuelno stanje bez obzira na to da li je ostavinski postupak završen prije nekoliko mjeseci ili prije više decenija.
Kada je pravni slijed složen ili postoji neslaganje između rješenja o nasljeđivanju i javne evidencije, može biti potrebno pregledati i dokumentaciju koja pokazuje kako je sam ostavilac stekao nekretninu.
To je posebno važno ako je ostavilac koristio nekretninu, ali njegovo pravo nije bilo potpuno ili pravilno evidentirano.
U takvoj situaciji sama činjenica da je određeno lice proglašeno nasljednikom ne rješava nužno svaki problem koji je postojao u pravnom statusu nekretnine prije smrti ostavioca.
Posebno složena može biti kupovina stare porodične kuće ili zemljišta koje se godinama prenosilo nasljeđivanjem bez urednog sprovođenja svih promjena.
Tada se može pojaviti više generacija nasljednika, različiti suvlasnički udjeli i niz starih isprava.
Kupac treba da zahtijeva jasan pravni slijed od evidentiranog vlasnika do lica koja danas žele prodati nekretninu.
Što je broj nasljednika i prethodnih prenosa veći, to je važnije izvršiti provjeru prije bilo kakve uplate.
Kupac treba da obrati pažnju najmanje na:
Podatke iz rješenja zatim treba povezati sa aktuelnim stanjem nekretnine u javnoj evidenciji.
Tačan obim dokumentacije zavisi od konkretnog slučaja, ali kod kupovine nekretnine od nasljednika kupac bi trebalo da raspolaže dovoljnim podacima da provjeri nasljedno pravo i status nekretnine.
U praksi mogu biti potrebni:
Praktično pravilo: rješenje o nasljeđivanju i aktuelno stanje u javnoj evidenciji treba provjeravati zajedno. Jedan dokument ne treba posmatrati izolovano od drugog.
Kod naslijeđenih nekretnina problemi najčešće nastaju zato što kupac pretpostavi da su porodični odnosi i vlasništvo već uređeni.
Najčešće greške su:
Prije davanja kapare kupac treba da dobije odgovor na nekoliko ključnih pitanja:
Prije isplate ostatka cijene potrebno je ponovo provjeriti da li su ispunjeni svi uslovi koji su bili dogovoreni u predugovoru.
Posebno treba provjeriti:
Ugovor o kupoprodaji nekretnine treba da precizno navede sve prodavce, njihov pravni osnov i nekretninu odnosno suvlasničke udjele koji su predmet prenosa.
Ako postoji više nasljednika, dokument ne treba pripremati kao da postoji samo jedan vlasnik.
Isto tako, ako se prodaje samo određeni suvlasnički dio, to mora biti jasno navedeno.
Kupovina nekretnine od nasljednika zahtijeva provjeru nasljednog prava, vlasništva, tereta i sposobnosti svakog prodavca da učestvuje u konkretnom pravnom poslu.
Advokatska kancelarija Banja Luka može analizirati rješenje o nasljeđivanju, dokumentaciju o nekretnini, suvlasničke udjele, punomoći i predloženi kupoprodajni ugovor prije isplate novca.
Za pitanja koja se odnose na nasljeđivanje, svojinu i ugovorne odnose možete pogledati i oblast građansko pravo.
Kupovina nekretnine od nasljednika u Republici Srpskoj može biti uredno realizovana kada je jasno ko su nasljednici, koji dio pripada svakome i kakvo je aktuelno pravno stanje nekretnine.
Kupac ne treba da se oslanja samo na porodične dogovore, faktičko korišćenje nekretnine ili izjavu jednog nasljednika da ima saglasnost ostalih.
Prije kapare treba provjeriti pravosnažno rješenje o nasljeđivanju, suvlasničke udjele, terete i eventualne punomoći, a neposredno prije konačne isplate ponovo potvrditi aktuelno stanje.
Što je veći broj nasljednika ili duži pravni slijed, to je značajnije da se dokumentacija provjeri prije nego što kupac preuzme finansijsku obavezu.
Može, ali prije kupovine treba provjeriti pravosnažno rješenje o nasljeđivanju, ko su svi nasljednici, koliki dio nekretnine pripada svakom od njih i kakvo je aktuelno stanje u javnoj evidenciji.
Ako nasljednik još nije evidentiran kao nosilac prava, potrebno je analizirati pravosnažno rješenje o nasljeđivanju i utvrditi da li postoje uslovi za uredno sprovođenje prava i budući prenos na kupca. Takvu situaciju treba provjeriti prije davanja kapare.
Ne samo na osnovu činjenice da je jedan od nasljednika ili da koristi cijelu nekretninu. Ako više lica ima prava na nekretnini, potrebno je utvrditi njihove udjele i ko mora učestvovati u prodaji cijele nekretnine.
Ako je njegov dio uredno utvrđen i postoje uslovi za raspolaganje, predmet prodaje može biti samo taj suvlasnički dio. Kupac tada ne kupuje automatski fizički određen dio kuće ili zemljišta, već odgovarajući idealni udio.
Takva uplata zahtijeva poseban oprez. Prije kapare treba utvrditi fazu ostavinskog postupka, ko su potencijalni nasljednici i kakvo pravno dejstvo može imati planirani predugovor. Ako određena pitanja još nisu riješena, posljedice njihovog neispunjenja treba jasno ugovoriti.
Prodaja je moguća i putem punomoćnika, ali treba provjeriti sadržaj punomoći, obim ovlašćenja i da li je isprava podobna za upotrebu u Republici Srpskoj. Posebno treba provjeriti ovlašćenje za prodaju konkretne nekretnine i prijem novca ako je to predviđeno.
Može. Nasljeđivanje samo po sebi ne briše upisanu hipoteku ili drugi teret. Kupac treba da provjeri postojeće terete i, ako hipoteka postoji, način i uslove njenog brisanja prije konačne isplate.
Treba provjeriti pravosnažno rješenje o nasljeđivanju, identitet i udjele svih nasljednika, aktuelno stanje vlasništva, hipoteke i druge terete, eventualne sporove, punomoći i dokumentaciju potrebnu za uredan prenos prava na kupca.
Kupovina naslijeđene nekretnine može biti sigurno realizovana kada je jasno ko su svi nasljednici, koji dio pripada svakom od njih i da li postoje tereti, sporovi ili druga ograničenja koja mogu uticati na prodaju.
Advokat Vujičić može pregledati rješenje o nasljeđivanju, provjeriti pravni status nekretnine, analizirati suvlasničke udjele i pomoći pri pripremi predugovora i kupoprodajnog ugovora.
