Kupovina nekretnine u suvlasništvu
14.09.2026
Kupovina nekretnine u suvlasništvu zahtijeva pažljiviju pravnu provjeru nego kupovina nekretnine koja ima samo jednog vlasnika. Kupac mora utvrditi ko su svi suvlasnici, koliki dio pripada svakome i da li se prodaje cijela nekretnina ili samo određeni suvlasnički udio.
Posebno je važno razumjeti da suvlasništvo ne znači da svaki suvlasnik automatski ima fizički odvojen dio kuće, stana ili zemljišta. Suvlasnički udio je, po pravilu, idealni dio izražen razlomkom ili procentom, na primjer 1/2, 1/3 ili 1/4.
Zbog toga kupac prije davanja kapare treba jasno da zna šta tačno kupuje i koje će pravo steći nakon zaključenja ugovora.
Važno: kupovina 1/2 suvlasničkog dijela ne znači automatski kupovinu jednog sprata kuće, polovine dvorišta ili određenog dijela zemljišta. Potrebno je razlikovati idealni suvlasnički dio od fizički odvojene cjeline.
Suvlasništvo postoji kada dvije ili više osoba imaju pravo svojine na istoj stvari, pri čemu svakom suvlasniku pripada određeni idealni dio.
Na primjer, nekretnina može pripadati dvoma suvlasnicima po 1/2, trojici suvlasnika po 1/3 ili u nekom drugom odnosu.
Za kupca je upravo veličina suvlasničkog udjela jedan od najvažnijih podataka koji treba provjeriti prije kupovine.
Idealni dio predstavlja matematički izražen udio suvlasnika u cijeloj nekretnini.
Ako jedno lice ima 1/2 kuće, to ne mora značiti da mu pripada prizemlje, sprat ili lijeva polovina objekta. Njegovo pravo odnosi se na idealni dio cijele stvari, osim ako postoje dodatni pravni akti kojima je korišćenje ili podjela drugačije uređena.
Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske izričito propisuje da se idealni dio u pravnom prometu smatra samostalnom stvari.
Može. Suvlasnik može raspolagati svojim suvlasničkim dijelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika.
To znači da lice koje je vlasnik 1/3 nekretnine može prodati svoj udio, pod uslovom da je taj udio pravilno utvrđen i da postoje svi drugi uslovi za prenos prava.
Međutim, kupac tada stiče samo taj suvlasnički dio i ulazi u suvlasnički odnos sa ostalim vlasnicima.
Pravna napomena: mogućnost raspolaganja suvlasničkim dijelom ne znači da jedan suvlasnik može samostalno prodati cijelu nekretninu. Za prodaju cijele stvari potrebno je da u pravnom poslu učestvuju svi nosioci prava koja se prenose ili da budu uredno zastupani.
Ne može samostalno prodati prava koja pripadaju drugim suvlasnicima.
Ako kuća pripada dvoma licima po 1/2, jedan od njih može prodati svoj udio, ali ne može bez odgovarajućeg pravnog osnova raspolagati i dijelom drugog suvlasnika.
Ako kupac želi da kupi cijelu nekretninu, potrebno je provjeriti da li svi suvlasnici učestvuju u prodaji.
Ako neko od suvlasnika ne može lično pristupiti zaključenju ugovora, potrebno je provjeriti da li postoji odgovarajuća punomoć.
Kupac stiče pravo u obimu koji je pripadao prodavcu.
Ako prodavac ima 1/4 nekretnine, kupac će nakon uredno sprovedenog prenosa postati suvlasnik u obimu 1/4.
On time ne postaje vlasnik tačno određene četvrtine zemljišta ili jedne prostorije, osim ako za takvu podjelu postoji poseban pravni osnov.
Upravo zbog toga kupac treba da razumije praktične posljedice suvlasništva prije nego što prihvati takvu kupovinu.
Ako kupac želi kupiti cijelu kuću, stan, parcelu ili drugu nekretninu koja je u suvlasništvu, ugovor mora pravilno obuhvatiti sve suvlasnike čija se prava prenose.
Potrebno je provjeriti:
Kupac ne treba da pretpostavi da osoba koja vodi pregovore ima ovlašćenje ostalih suvlasnika.
U praksi se često događa da jedan član porodice vodi pregovore sa kupcem, dogovara cijenu i pokazuje nekretninu.
To nije dokaz da ima pravo prodati cijelu nekretninu.
Kupac treba da provjeri dokumentaciju i utvrdi da li ostali suvlasnici prihvataju prodaju ili su dali valjano ovlašćenje licu koje ih zastupa.
Praktično: prije davanja kapare treba utvrditi ko su svi suvlasnici i da li svaki od njih pristaje na prodaju dijela koji mu pripada.
U Republici Srpskoj kod opšteg suvlasništva važi pravilo da, kada suvlasnik prodaje svoj dio, ostali suvlasnici nemaju automatski pravo preče kupovine, osim ako zakon za određenu situaciju propisuje drugačije.
Zato je važno razlikovati opšte suvlasništvo od posebnih režima.
Kod određenih slučajeva etažne svojine i porodičnih zgrada Zakon o stvarnim pravima propisuje posebno pravo preče kupovine, pa takve situacije treba analizirati odvojeno.
Kupac ne bi trebalo da primjenjuje isto pravilo na svaku nekretninu samo zato što postoji više vlasnika.
Ako u konkretnom slučaju postoji zakonsko ili drugo važeće pravo preče kupovine, način ponude i prodaje može imati direktan uticaj na sigurnost transakcije.
Zbog toga kupac prije zaključenja ugovora treba da utvrdi da li konkretna nekretnina potpada pod poseban režim.
Ovo je posebno važno kada se prodaje dio zgrade ili nekretnine kod koje postoje posebni odnosi između više vlasnika.
Kod kupovine nekretnine u suvlasništvu kupac treba da izvrši detaljnu provjeru aktuelnog pravnog stanja.
Potrebno je utvrditi:
Kompletan postupak provjere obradili smo u članku provjera vlasništva prije kupovine nekretnine.
Prilikom provjere nije dovoljno utvrditi da li je opterećena cijela nekretnina. Potrebno je provjeriti i pravni status suvlasničkog dijela koji se kupuje.
Ako na određenom udjelu postoji hipoteka ili drugo ograničenje, kupac treba da zna na koji način će teret biti riješen i kada će biti izbrisan.
Poseban vodič za takve situacije nalazi se u članku kupovina nekretnine pod hipotekom.
Veliki broj suvlasničkih odnosa nastaje nakon smrti vlasnika nekretnine.
Na primjer, troje nasljednika može naslijediti kuću tako da svakome pripadne po 1/3.
Ako samo jedan nasljednik želi prodati svoj dio, kupac treba da utvrdi da li kupuje samo taj udio ili postoji dogovor svih nasljednika o prodaji cijele kuće.
O specifičnim rizicima takve transakcije detaljnije je objašnjeno u članku kupovina nekretnine od nasljednika.
Porodični i suvlasnički odnosi često se godinama zasnivaju na usmenom dogovoru.
Jedan suvlasnik koristi prizemlje, drugi sprat, a treći dvorište ili pomoćni objekat.
Takav način korišćenja može biti važan za faktičko stanje, ali kupac mora posebno provjeriti da li je izvršena pravna podjela i kakvo pravo prodavac zaista prenosi.
Nije dovoljno da prodavac kaže: „Meni pripada ovaj sprat“ ako dokumentacija pokazuje samo idealni suvlasnički dio.
Ako kupac želi kupiti tačno određeni sprat kuće, treba provjeriti da li taj dio predstavlja pravno formiranu posebnu cjelinu ili je riječ samo o dogovorenom načinu korišćenja zajedničke nekretnine.
Razlika je značajna.
Kupovina idealnog udjela od 1/2 nije isto što i kupovina posebnog dijela zgrade koji ima samostalan pravni status.
Zato prije ugovora treba jasno utvrditi šta je predmet prodaje.
Sličan problem javlja se kod zemljišta.
Ako prodavac ima 1/2 parcele, to ne mora značiti da samostalno posjeduje lijevu ili desnu polovinu zemljišta.
Dok ne postoji pravno sprovedena podjela, predmet njegovog prava je idealni suvlasnički udio na cijeloj parceli.
Kupac koji želi tačno određeni fizički dio zemljišta treba prije kupovine provjeriti da li je potrebno izvršiti parcelaciju, razvrgnuće ili drugu odgovarajuću pravnu radnju.
Spor između suvlasnika može bitno uticati na praktičnu vrijednost suvlasničkog dijela.
Prije kupovine treba utvrditi postoji li spor u vezi sa:
Kupac koji stiče suvlasnički dio može ući u već postojeći složen odnos sa drugim suvlasnicima.
Suvlasništvo ne mora trajati neograničeno. Zakon predviđa mogućnost razvrgnuća suvlasničke zajednice, a kada nema sporazuma, pitanje diobe može biti predmet odgovarajućeg sudskog postupka.
Prije kupovine suvlasničkog udjela korisno je procijeniti da li se nekretnina uopšte može praktično i pravno podijeliti.
To je posebno važno ako kupac ulazi u suvlasništvo sa namjerom da kasnije dobije fizički izdvojen dio nekretnine.
Kaparu ne treba davati prije nego što se utvrdi ko tačno prodaje nekretninu i koji dio može prenijeti.
Ako se kupuje cijela nekretnina sa više suvlasnika, treba utvrditi da li su svi saglasni sa prodajom i pod kojim uslovima.
Ako se kupuje samo jedan udio, u dokumentu mora biti jasno naznačeno da se kapara odnosi upravo na taj suvlasnički dio.
Detaljnije o pravnom značaju kapare pročitajte u članku kapara kod kupoprodaje nekretnine.
Predugovor može biti posebno koristan kada je potrebno da više suvlasnika prethodno riješi određenu dokumentaciju ili kada treba ispuniti dodatne uslove prije zaključenja glavnog ugovora.
U predugovoru treba jasno navesti:
Više o strukturi ovog dokumenta nalazi se u članku predugovor o kupoprodaji nekretnine.
Kupovina nekretnine u suvlasništvu zahtijeva precizno utvrđivanje obima prava svakog prodavca i predmeta koji kupac zaista stiče.
Advokat Banja Luka može pregledati vlasničku dokumentaciju, suvlasničke udjele, terete, punomoći i dokumentaciju potrebnu za pripremu kupoprodaje.
U drugom dijelu vodiča obradićemo upravljanje i korišćenje suvlasničke nekretnine, ulaganja, troškove, prodaju putem punomoći, praktične probleme nakon kupovine i kontrolnu listu prije konačne isplate.
Kupac koji stekne samo određeni suvlasnički dio ne postaje jedini vlasnik nekretnine. Nakon kupovine ulazi u pravni odnos sa postojećim suvlasnicima i mora računati na pravila koja uređuju korišćenje, upravljanje i raspolaganje zajedničkom stvari.
Zbog toga prije kupovine nije dovoljno procijeniti samo tržišnu cijenu suvlasničkog udjela. Potrebno je razmotriti i kakav će praktičan odnos kupac imati sa ostalim suvlasnicima.
Posebno treba provjeriti da li između njih već postoji sporazum o korišćenju nekretnine i da li takav sporazum odgovara stvarnom stanju.
Svaki suvlasnik ima pravo da koristi stvar u skladu sa svojim pravom, ali tako da ne povređuje prava drugih suvlasnika.
U praksi je zato korisno da suvlasnici jasno urede:
Praktično: ako kupac ulazi u postojeće suvlasništvo, treba prije kupovine utvrditi kako se nekretnina stvarno koristi. Faktičko stanje može značajno uticati na vrijednost i praktičnu upotrebljivost kupljenog udjela.
Često se događa da jedan suvlasnik godinama koristi znatno veći dio kuće ili zemljišta nego što odgovara njegovom idealnom udjelu.
Kupac koji stiče udio u takvoj nekretnini treba da zna da postojeći način korišćenja može biti rezultat porodičnog dogovora, dugogodišnje prakse ili spora među suvlasnicima.
Zato nije dovoljno pogledati samo procenat suvlasništva. Potrebno je provjeriti i faktički način korišćenja.
Suvlasništvo podrazumijeva i obaveze koje se odnose na održavanje zajedničke stvari.
Kupac treba da se raspita da li postoje neplaćeni troškovi ili sporovi u vezi sa:
Takvi odnosi ne moraju biti vidljivi iz javne evidencije, ali mogu postati praktičan problem nakon kupovine.
Posebnu pažnju zahtijeva situacija u kojoj je jedan suvlasnik finansirao značajne radove na nekretnini.
Na primjer, jedan suvlasnik može tvrditi da je sam platio izgradnju krova, dogradnju, renoviranje ili uređenje dvorišta.
Ako u vezi sa takvim ulaganjima postoji spor, kupac treba da ga razjasni prije ulaska u suvlasnički odnos.
Postojanje ulaganja samo po sebi ne mijenja automatski suvlasničke udjele, ali može biti osnov za druge zahtjeve među suvlasnicima.
Kod porodičnih kuća česta je situacija da je jedan suvlasnik naknadno dogradio sprat, garažu ili drugi dio objekta.
Kupac treba da provjeri da li je takav dio pravilno evidentiran i kakav je njegov pravni status.
Ne treba pretpostaviti da lice koje je finansiralo dogradnju automatski ima isključivo pravo svojine na dograđenom dijelu.
Pravna napomena: ulaganje u nekretninu, pravo korišćenja određenog dijela i suvlasnički udio nisu ista pravna pitanja. Svako od njih može zahtijevati zasebnu provjeru.
Ako jedan od suvlasnika tvrdi da mu pripada veći dio nego što proizlazi iz aktuelne dokumentacije, kupac treba da bude posebno oprezan.
Takav spor može nastati zbog:
Prije kupovine treba utvrditi da li je spor već pokrenut pred sudom ili drugim nadležnim organom i da li postoji odgovarajuća zabilježba.
Ako je u javnoj evidenciji evidentirana zabilježba spora, kupac treba utvrditi na šta se spor odnosi i kakav uticaj može imati na dio koji želi kupiti.
Posebno je važno provjeriti da li se spor odnosi na:
Takve okolnosti treba razjasniti prije isplate kapare ili cijene.
Suvlasnici mogu urediti prestanak suvlasništva sporazumno, ako postoji saglasnost o načinu diobe.
To može biti korisno prije prodaje ako kupac želi kupiti određeni fizički dio nekretnine, a ne samo idealni udio.
U zavisnosti od vrste nekretnine, može biti potrebno prethodno sprovesti odgovarajuće geodetske, katastarske ili druge pravne radnje.
Ako suvlasnici ne mogu postići sporazum, razvrgnuće može biti predmet sudskog postupka.
Kupac koji kupuje suvlasnički udio sa namjerom da kasnije traži diobu treba biti svjestan da ishod i trajanje takvog postupka zavise od okolnosti konkretnog slučaja.
Zato kupovinu suvlasničkog dijela ne treba zasnivati samo na pretpostavci da će se nekretnina kasnije lako fizički podijeliti.
To zavisi od vrste i karakteristika nekretnine.
Neke parcele mogu se podijeliti na više zasebnih cjelina, dok kod drugih to nije moguće zbog površine, pristupnog puta, planskih uslova ili drugih ograničenja.
Kod kuće fizička podjela takođe može biti komplikovana ako posebni dijelovi nisu funkcionalno ili pravno odvojeni.
Zbog toga prije kupovine udjela treba procijeniti ne samo pravnu nego i tehničku mogućnost buduće diobe.
Neki kupci kupuju suvlasnički dio sa namjerom da naknadno postanu vlasnici zasebnog dijela nekretnine.
Takva strategija može nositi znatan pravni i praktični rizik.
Prije kupovine treba provjeriti:
Moguće je da samo jedan suvlasnik želi prodati svoj udio, dok ostali žele zadržati svoje dijelove.
U tom slučaju kupac treba da bude svjestan da će nakon kupovine postati novi suvlasnik zajedno sa njima.
Prije sklapanja posla korisno je utvrditi kakav je stav ostalih suvlasnika prema novom kupcu i načinu korišćenja nekretnine.
Iako njihova saglasnost za prodaju tuđeg udjela u opštem režimu suvlasništva nije nužno potrebna, praktični odnosi nakon kupovine mogu biti veoma važni.
Suvlasnik može u odgovarajućim okolnostima ovlastiti drugo lice da ga zastupa u prodaji.
Kupac treba da provjeri sadržaj punomoći i utvrdi da li ona obuhvata:
Detaljnije o provjeri ovlašćenja možete pročitati u članku punomoć za advokata, dok kod same kupoprodaje treba analizirati konkretan sadržaj punomoći koja se koristi u transakciji.
Kada je suvlasništvo nastalo nasljeđivanjem, kupac treba istovremeno provjeriti i nasljednopravni osnov.
To znači provjeriti:
Detaljan vodič za ovakvu situaciju nalazi se u članku kupovina nekretnine od nasljednika.
Kod kupovine samo jednog udjela često je korisno prije kupovine upoznati se sa odnosima među suvlasnicima.
To ne zamjenjuje pravnu provjeru, ali može pomoći kupcu da razumije stvarno stanje.
Posebno je korisno saznati da li postoje neslaganja oko korišćenja, ulaganja, diobe ili prodaje nekretnine.
Ako je potrebno prethodno riješiti određena pitanja, kupac i prodavac mogu zaključiti predugovor.
U njemu treba jasno odrediti:
Više o tome nalazi se u članku predugovor o kupoprodaji nekretnine.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine treba da jasno odredi predmet prenosa.
Kod suvlasništva je posebno važno precizno navesti:
Ako se prodaje cijela nekretnina, ugovor treba da obuhvati prava svih suvlasnika koji ih prenose na kupca.
Prije nego što kupac uplati kaparu, trebalo bi provjeriti najmanje sljedeće:
Neposredno prije konačne isplate treba ponovo provjeriti pravno stanje.
Posebno treba utvrditi:
Praktično pravilo: stanje nekretnine treba provjeriti ne samo prije početka pregovora nego i neposredno prije konačne isplate kupoprodajne cijene.
Kod kupovine nekretnine u suvlasništvu najčešće greške nastaju kada kupac ne razlikuje suvlasnički udio od fizičkog dijela nekretnine.
Posebno treba izbjegavati:
Posebnu pažnju treba posvetiti nekretninama kod kojih postoji:
Kod složenijih suvlasničkih odnosa preporučljivo je prije isplate provjeriti kompletan pravni slijed i sadržaj ugovora.
Advokatska kancelarija Banja Luka može pregledati dokumentaciju, suvlasničke udjele, terete, predugovor i kupoprodajni ugovor prije realizacije transakcije.
Za dodatne informacije o imovinskim i ugovornim odnosima možete pogledati i oblast građansko pravo.
Kupovina nekretnine u suvlasništvu može biti sigurna kada kupac tačno zna šta stiče i kakva prava pripadaju ostalim suvlasnicima.
Najvažnije je razlikovati kupovinu cijele nekretnine od kupovine idealnog suvlasničkog dijela.
Prije davanja kapare treba provjeriti sve suvlasnike, njihove udjele, terete, eventualne sporove i faktički način korišćenja nekretnine.
Ako kupac želi fizički izdvojen dio kuće ili zemljišta, treba dodatno provjeriti da li taj dio već ima samostalan pravni status ili je prije kupovine potrebno sprovesti odgovarajuću podjelu.
To znači da dvije ili više osoba imaju pravo svojine na istoj nekretnini, pri čemu svakom suvlasniku pripada određeni idealni dio, na primjer 1/2, 1/3 ili 1/4.
U opštem režimu suvlasništva suvlasnik može raspolagati svojim idealnim dijelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Kupac tada stiče samo taj udio i ulazi u suvlasnički odnos sa ostalim vlasnicima.
Ne može samostalno prenijeti prava koja pripadaju drugim suvlasnicima. Ako se prodaje cijela nekretnina, u pravnom poslu moraju učestvovati svi suvlasnici čija se prava prenose ili njihovi uredno ovlašćeni zastupnici.
Ne nužno. Udio od 1/2 predstavlja idealni suvlasnički dio na cijeloj nekretnini i ne znači automatski konkretan sprat, sobu ili fizičku polovinu zemljišta.
U opštem režimu suvlasništva ostali suvlasnici nemaju automatski pravo preče kupovine, osim kada poseban zakonski režim ili drugi pravni osnov propisuje drugačije. Zato konkretnu situaciju treba provjeriti prije zaključenja ugovora.
Može biti moguće sporazumno ili kroz odgovarajući postupak, ali to zavisi od vrste nekretnine, tehničkih uslova, veličine parcele, pristupa i drugih pravnih i faktičkih okolnosti.
Treba provjeriti ko su svi suvlasnici, koliki dio pripada prodavcu, da li postoje hipoteke, sporovi, zabilježbe ili druga ograničenja, kao i kako se nekretnina stvarno koristi.
Može biti rizično jer kupac ulazi u postojeći suvlasnički odnos. Prije kupovine treba utvrditi predmet spora i procijeniti kako on može uticati na korišćenje, diobu ili vrijednost suvlasničkog dijela.
Kupovina suvlasničkog dijela zahtijeva preciznu provjeru vlasništva, udjela, tereta i stvarnog načina korišćenja nekretnine. Posebno je važno da kupac zna da li stiče cijelu nekretninu, idealni suvlasnički dio ili pravno formiranu posebnu cjelinu.
Advokat Vujičić može pregledati dokumentaciju, provjeriti suvlasničke udjele, eventualne sporove i terete, kao i predugovor ili kupoprodajni ugovor prije isplate novca.
